"익숙해진 토지거래허가제?"…허가건수 오히려 늘었다

(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 지난해말 기준 서울 아파트 매매 시가총액이 1832조 원을 넘어서며 역대 최대치를 기록했다. 사진은 6일 서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 도심 아파트 단지. 부동산R114에 따르면 지난해 12월 25일 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 1832조 3154억 1800만 원으로 1년 전보다 207조 9137억 9600만 원(12.8%) 늘었다. 2026.1.6/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 안은나 기자

서울시 전역을 토지거래허가구역으로 묶은 지 3개월이 가까워오는 가운데 급감했던 거래건수가 최근 들어 회복세를 보이는 것으로 나타났다. 규제 직후 불확실성에 관망세를 보였던 실수요자들이 일부 매수세로 전환한 영향으로 풀이된다.

12일 부동산 플랫폼 직방이 서울시의 토지거래허가내역을 분석한 결과 토허제 지정 직후인 지난해 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간의 허가 건수는 5252건에 불과했으나 그 다음 40일간(11월 29일~2026년 1월 7일)의 허가건수는 5937건으로 13% 증가한 것으로 집계됐다.

토지거래허가구역 내 거래는 허가 이후 실제 계약까지 일정 시차가 발생하는 만큼 이번 분석은 실거래량 대신 허가 건수를 기준으로 삼았다. 다만 허가 건수가 늘었어도 계약 철회·취소 등으로 실제 거래량 확대까지 이어지지 않을 수 있다. 같은 기간 서울시 아파트 매매 실거래량은 3984건에서 3862건으로 3%가량 감소했다.

토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지를 취득하려면 관할 지자체의 사전 허가가 필요하며 실거주 의무, 계약 목적에 부합하는 이용 계획서 제출 등의 요건을 충족시켜야 한다. 지난해 10월 15일 이후 서울시 전체가 규제지역으로 묶이며 주택담보대출비율 제한, 자금조달계획서 제출, 실거주 요건 등이 추가돼 일반 수요자 입장에서는 거래 진입 장벽이 높아졌다.

직방 측은 "최근 토지거래 허가 건수가 증가한 것은 10·15 규제 시행 직후 위축됐던 거래심리가 일정 부분 회복되고 있다는 신호"라며 "특히 실거주 요건을 충족해야 한다는 특성상 단기적 기대 수익보다는 실제 수요에 기반한 거래 흐름을 반영한 것"이라고 분석했다.

서울시 자치구별로는 기존 토지거래허가구역 지역과 신규로 지정된 지역 간 상반된 흐름을 보였다. 기존 토허제 지역인 △송파(827건→439건) △강남(484건→233건) △서초(362건→164건) △용산(199건→90건) 등은 접수건수가 오히려 줄어든 반면 △노원(284건→615건) △성북(259건→392건) △은평(203건→313건) △구로(176건→312건) △영등포(131건→311건) 등 신규 규제 지역에서는 허가 건수 증가세가 두드러졌다.

기존 토지거래허가구역인 강남·서초·송파·용산구에서 허가 건수가 줄어든 배경에는 장기간 지속된 규제 환경 속에서 누적된 시장 피로감이 자리한 것으로 보인다. 이들 지역은 고가 주택이 밀집돼 있어 대출 규제의 영향이 상대적으로 크지 않고 그간 자금 여력이 있는 수요를 중심으로 거래가 꾸준히 이어져 왔다. 다만 최근에는 높은 가격 수준에 대한 부담과 고점 인식이 확산하면서 매수 결정에 보다 신중하게 임하는 모습이다. 아울러 세제·규제 환경 변화 가능성 등 중·장기 불확실성을 고려하면 추가적인 수요 유입세도 둔화했다.

반면 신규 규제 지역은 일시 관망세 이후 실수요 중심의 거래가 점차 회복되는 흐름이다. 특히 생활 거주 수요가 꾸준한 지역이나 실거주 중심의 수요 기반이 형성된 지역에서는 이런 흐름이 더욱 뚜렷하게 드러났다. 정책 환경 변화에 따라 선별적 매수세가 한층 두드러지는 분위기다.

노원구는 토지거래허가구역 접수건수가 지정 직후(284건)보다 그 이후 40일 동안(615건) 약 117% 증가했다. 같은 기간 등록된 실거래 건수도 210건에서 401건으로 증가, 25개 자치구 중 가장 많았다. 주요 단지별로는 중계동 중계그린1단지 전용 49㎡가 5억5300만~5억8500만원, 상계동 상계주공9단지 전용 58㎡는 5억~5억6300만원 선에서 거래됐다. 일대 거래 가격대가 5억~6억원 선으로 다른 지역 대비 낮다는 점, 상계·중계 일대 지구단위계획이 고시되는 등 복합정비구역 후보지로 일부 단지들이 거론되는 점 등이 매수세를 자극한 것으로 풀이된다. 상계·중계 일대는 앞으로 10만3000가구 규모의 주거복합도시로 재편될 예정이다.

올해 주택시장은 추가 부동산 대책과 세제 조정 논의, 지방선거 등 다양한 정책·제도적 변수가 잠재돼 시장 흐름을 주의 깊게 봐야 할 전망이다. 정책 방향과 금리 수준, 규제의 완화 또는 강화 여부에 따라 시장의 흐름과 거래 속도는 달라질 수 있다.

직방 관계자는 "주택 거래시장 전반이 소강상태를 보이는 가운데 실거주 목적의 수요를 중심으로 제한적인 매수 움직임은 이어지고 있다" 며 "수요 측면에서도 당분간은 거래량의 뚜렷한 반등보다 지역과 가격대, 수요 성격에 따른 선별적인 거래 흐름이 이어질 가능성이 크다"고 설명했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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