서울 ‘토허제’ 지정 초기보다 허가 건수 13% ↑…노원구, 강남 3구 뛰어넘어

지난달 7일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지. /뉴스1

10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 가운데 토지거래허가 건수가 최근 들어 증가하는 것으로 나타났다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)보다 노원·성북·은평 등의 허가 건수가 크게 늘어났다.

12일 직방이 서울시의 토지거래허가 내역을 분석한 결과에 따르면 작년 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간 허가 건수는 5252건으로 집계됐다. 그다음 40일간인 11월 29일부터 이달 7일까지 허가 거래 건수는 5937건으로 직전 40일 대비 13% 증가한 것으로 나타났다.

구별로 허가 내역을 살펴보면 기존 토지거래허가구역이 유지된 지역과 신규로 지정된 지역 간 상반된 흐름이 나타났다. ▲송파 827건→439건 ▲강남 484건→233건 ▲서초 362건→164건 ▲용산 199건 → 90건은 허가 건수가 줄어들었다. 반면 ▲노원 284건→615건 ▲성북 259건→392건 ▲은평 203건→313건 ▲구로 176건→312건 ▲영등포 131건→311건 등 새롭게 규제 대상이 된 지역에서는 허가 건수 증가세가 두드러졌다.

특히 서울 25개 자치구 중 가장 허가 건수가 많이 늘어난 곳은 노원이다. 노원은 토지거래허가구역 지정 직후(284건)보다 그 이후 40일 동안 약 117% 증가한 615건으로 집계됐다. 국토교통부 매매 실거래가 자료 상으로도 같은 기간 210건에서 401건으로 거래가 늘며 25개 자치구 중 가장 많이 거래가 됐다. 5억~6억원대 가격대로 타 지역 대비 거래 가격대가 낮다는 점과 더불어 상계, 중계 일대 지구단위계획이 고시되고 복합 정비 구역 후보지로 일부 단지들이 거론되면서 노원 일대 매수세 증가에 힘이 실린 것으로 보인다.

토지거래허가 건수가 증가한 점은 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정 부분 회복되고 있다는 신호로 해석된다. 특히 실거주 요건을 충족해야 한다는 특성상 단기적 기대 수익보다는 실제 수요에 기반한 거래 흐름이 일정 수준 유지되고 있는 것으로 볼 수 있다.

기존 토지거래허가구역인 강남·서초·송파·용산구에서 허가 건수가 줄어든 배경에는 장기간 지속된 규제 환경 속에서 누적된 시장 피로감이 작용한 것으로 보인다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “최근에는 높은 가격 수준에 대한 부담과 고점 인식이 확산되면서 거래에 보다 신중한 태도가 나타나고 있다”며 “향후 세제·규제 환경 변화 가능성 등 중·장기 리스크를 고려한 판단이 더해지며 추가적인 수요 유입 동력이 다소 약화된 모습”이라고 설명했다.

신규로 토지거래허가구역에 포함된 지역의 경우 규제 도입 초기 일시적인 관망 이후, 실수요 중심의 거래가 점차 회복되는 모습이 관찰된다. 허가 절차와 제도에 대한 이해를 높이며 점차 적응해 가는 과정에서, 실거주 요건을 충족할 수 있다는 판단 아래 거래에 나서는 수요도 감지된다.

김 랩장은 “생활 거주 수요가 꾸준한 지역이나 실거주 중심의 수요 기반이 형성된 지역에서는 이러한 흐름이 상대적으로 더 뚜렷하게 나타나며, 정책 환경 변화에 따라 선별적 매수세가 움직이고 있는 것으로 해석할 수 있다”고 했다.

올해 주택 시장은 추가 부동산 대책과 세제 조정 논의, 지방선거 등 다양한 정책·제도적 변수가 잠재돼 있어 시장 흐름에 대한 면밀한 관찰이 요구된다. 김 랩장은 “정책 방향과 금리 수준, 규제의 완화 또는 강화 여부에 따라 시장의 흐름과 거래 속도는 달라질 수 있다”며 “향후 시장은 규제 변화에 대한 즉각적인 반응과 함께 공급에 대한 인식 변화가 실수요자의 중·장기적 의사 결정에 어떻게 반영되는지를 함께 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

김유진 기자(bridge@chosunbiz.com)

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