닭장아파트냐 vs 이재명표 기본주택 성공사례냐…금싸라기 용산 캠프킴, 이번엔 과연? [부동산360]

싱가포르의 공공주택 피나클 앳 덕스톤(Pinnacle@Duxton). [싱가포르 arc studio 제공]

[헤럴드경제=김희량 기자] 정부의 추가 공급대책 발표가 임박한 가운데 서울 도심의 주요 유휴 용지인 용산 캠프킴이 활용 대상지로 거론된다. 문재인 정부 시절에도 추진됐으나 토양오염 문제 및 개발 밀도 등으로 현실화되지 못했던 이 지역에 공공이 직접시행하는 공공주택 공급이 실제로 가능할지 관심이 모인다.

10일 헤럴드경제 취재에 따르면 국토부는 최근 추가 주택공급 대상지를 물색하는 과정에서 서울시에 캠프킴에 관한 협의를 요청한 것으로 파악됐다. 서울시 관계자는 “캠프킴은 용산공원조성특별법에 따라 국토부가 주된 권한을 갖고 서울시는 협의권자인 지역”이라며 “용적률이나 도시관리계획 차원에서 원론적인 수준의 소통을 진행한 바 있다”고 말했다.

국토부가 검토 중인 캠프킴(Camp Kim)은 용산 중심에 위치한 면적 4만8339㎡ 부지로 과거 주한미군 특수작전사령부가 주둔했던 곳이다. 2020년 정부에 반환된 후 한국토지주택공사(LH)가 국방부로부터 부지 양여를 기다리고 있다.

용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 공동대책위원회 관계자들이 지난해 11월27일 서울 용산국제업무지구 기공식장 앞에서 용산국제업무지구 개발 반대 및 공공부지 기업 매각 규탄 기자회견을 하고 있다. [연합]

해당 지역은 ‘용산공원 정비구역 종합기본계획’에 따라 복합시설 건립을 추진해 왔다. 하지만 그동안 관련 용역 연구의 지연 및 개발 밀도에 대한 국방부, 서울시와의 시각 차 등으로 진전을 이루지 못했다. 실제 LH가 지난해 상반기 마무리할 예정이었던 ‘캠프킴 부지 전략적 개발구상 수립’ 용역은 두차례 연장돼 올해 상반기 종료를 앞두고 있다.

LH 관계자는 “협의기관이 많아 의견 수렴에 따라 계획보다 시간이 소요되고 있다”면서 “용역 완료 후 용도지역변경이나 인허가 절차를 순차 추진할 계획”이라고 설명했다.

특별법에 따르면 용산공원정비구역은 크게 ▷용산공원조성지구 ▷복합시설조성지구 ▷공원주변지역으로 나눠진다. LH는 국방부와의 양여협의 완료 이후 현재 자연녹지지역인 캠프킴을 복합시설조성지구로 조성할 계획이다.

국토부가 캠프킴에 대규모 주택건설을 추진할 경우 용적률 및 주택 유형에 따라 수천호 이상의 물량을 확보할 수 있을 것으로 보인다. 정부가 토지를 소유하고 있고 LH가 시행 예정이기 때문에 정부가 9·7공급대책에서 밝힌 ‘공공 직접시행 개발’의 시범 사례가 될 가능성도 제기된다.

특히 공적주택 110만호 공급은 이재명 정부의 국정과제 가운데 하나다. 이에 따라 해당 지구에 임대주택을 포함해 토지임대부, 지분적립식 등 다양한 형태의 공공주택이 포함될 수 있다. 지난 9일 발표된 ‘2026 경제성장전략’에도 정부는 향후 공적임대주택을 최소 15만2000호 공급하고 공공임대는 넓은 평형(60~85㎡)으로 역세권 등 직주근접 지역에 공급한다는 내용을 담았다.

싱가포르의 공공주택 피나클 앳 덕스톤(Pinnacle@Duxton). [싱가포르 arc studio 제공]

업계에서는 캠프킴에 주택공급이 진행된다해도 시장이 체감하는 공급효과는 제한적일 것으로 전망한다. 물량의 확보는 가능하겠지만 공공시행의 구조상 민간 분양시장 수준의 상품성을 끌어내기엔 제약이 있다는 이유에서다.

한 업계 관계자는 “공급효과는 시장이 원하는 입지에, 원하는 상품성을 갖춘 물량이 얼마나 나오는가에 달려 있다”면서 “LH가 공공시행을 하면 원가 절감을 위해 공사비를 낮출 것이고 이 경우 용산 일대 민간 단지들과 유사한 수준의 고급화는 어렵다. 이를 시장이 어떻게 받아들일지가 관건”이라고 말했다.

이어 “이 같은 한계를 극복한다면 이재명 정부의 대표 공공주택 사례로 남겠지만 그게 아니라면 자칫 용산의 고급 아파트들과 대비가 두드러지는 일명 ‘닭장아파트’로 남게될 수 있다”고도 덧붙였다.

오세훈 서울시장이 지난해 11월27일 서울 용산국제업무지구 기공식에서 정정래 한국철도공사 사장직무대행, 국민의힘 권영세 의원 등 참석자들과 기념촬영하고 있다. [연합]

도심에서 주택 물량을 늘리기 위해 고밀 개발을 한 대표적인 사례로는 싱가포르의 공공주택 피너클앳덕스톤이 손꼽힌다. 7개의 건물에 1848가구가 거주하는 이 단지는 최고 50층으로 도심 주거 수요를 흡수한 사례로 평가받는다.

서울시와의 협의 또한 넘어야 할 숙제다. 서울시는 외곽 등 노후 공공임대주택 재건축 시에는 용적률을 최대 500%까지 적용한다는 입장이나 용산에 대해서는 주거 기능 강화에 대한 신중한 입장을 보이고 있다. 특히 오 시장은 용산이 주거 배후지가 아니라 국제업무중심지로서 서울의 위상을 높여야 한다는 철학을 갖고 있다.

오시장은 지난달 국토부가 언급한 용산국제업무지구 내 주택공급 물량 확대에 대해 “가구 수의 확대는 공급 속도를 늦어지게 할 수 있다”며 반대 의견을 보인 바 있다. 공급대책을 쏟아내는 것보다 민간 정비사업의 규제 완화를 통해 시장을 안정시켜야 한다는 게 서울시의 입장이다.

오는 6월 오세훈 서울시장의 재선 여부 역시 캠프킴 개발의 속도와 방향에 영향을 미칠 변수가 될 전망이다. 민주당의 서울시장 후보가 당선될 경우 정부 입장에서는 조율 부담이 상대적으로 낮아질 수 있지만 지금과 변함이 없다면 서울시의 견제를 넘어서야 하기 때문이다.