“90년대 지었거나, 1기 신도시 아파트. 이제부터 조심해야 하는 이유” : zum 뉴스

“지금 재개발·재건축 잘못 들어가면 큰일납니다. 분담금 7~8억원 시대인데 잘못하면 ‘배보다 배꼽이 더 커지는 상황’이 올 수도 있어요.”

재건축·재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 8일 조선일보 경제부가 만드는 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’의 ‘이 기자의 취재수첩’ 두 번째 시간에 이같이 말했다.

올해 재개발·재건축 등 정비사업 시장 규모가 최대 80조원에 달할 것이라는 전망이 나오면서 관련 부동산 가격도 치솟고 있다. 서울 강남구 도곡동의 ‘도곡 개포한신 아파트’ 등은 재건축 기대감에 작년에만 8억원이 올랐다. 그러나 김 소장은 “기본적으로 (사업성으로) 가는 곳들은 간다”며 그러나 “전부 다 가는 것은 아니다”고 말했다. 재개발·재건축 시장의 양극화가 심화되고 있다는 것이다. 이유는 높아진 분담금이다.

재건축, 재개발에 관한 비법을 알려주는 김제경 투미부동산소장 / 조인원기자

“지금 사업성 안 나오는 구축들은 분담금 10억원씩 나옵니다. ‘미쳤냐’라고 하실 수 있는데 현장이 그래요. 그러니 사업성이 애매한 곳들은 ‘이 돈 내면서까지 해야해’라는 분위기 때문에 지지부진해요. 물론 강남 3구와 용산구는 무조건 가겠죠. 분담금 내도 남는 게 있을 거잖아요. 그런데 외곽으로 넘어갈수록 애매해지죠. 지금 ‘노도강(노원·도봉·강북구)' 신축 아파트 가격이 한 15억원인데, 구축 아파트 가격 10억원에 분담금이 7~8억원이에요. 그러면 수익성이 안 나는 거죠.”

그는 최근 부동산 카페에서 화제가 됐던 ‘잠실 엘스 VS 잠실 장미’ 논쟁 역시 이 ‘애매함’ 때문이라고 했다. 미취학 자녀를 가진 30대 맞벌이 부부라고 밝힌 한 네티즌은 “학군 등의 이유로 준신축인 ‘잠실 엘스’에 계속 살 것인지, 아니면 재건축 투자 가능성을 보고 ‘잠실 장미’로 옮길지에 대한 고민”을 털어놨고 이는 뜨거운 토론이 일었다.

“논쟁이 됐다는 것 자체가 어느 쪽이 명확하게 정답이라고 말하기 애매하기 때문에 그런 겁니다. ‘잠실 엘리트(엘스+리센츠+트리지움)’가 명확하게 좋다고 말하기도 애매하고, 나쁘다고 말하기도 애매해서 그래요. 엘리트가 벌써 입주 20년 정도 됐거든요? 솔직히 준신축이라고 부를 수도 없어요. 그런데 학군이나 위치가 되게 좋거든요. ‘잠실 장미’ 같은 경우는 정확하게 잠실동도 아니에요. 심지어 장미는 아직 신통기(신속통합기획) 단계거든요? 몸테크를 언제까지 해야할지 알 수도 없어요. 아이를 학교에 보내야 한다면 전 엘리트가 괜찮다고 생각해요. 만약 질문자가 ‘성동구 2000년대 구축 아파트’에 살고 있다고 했면, 바로 ‘잠실 장미’로 이사하라고 하겠지요. 만약 ‘잠실 엘스’에서 ‘잠실주공 5단지’로 이사갈까요?’라고 물었으면 싸우지도 않고 모두들 ‘입성을 축하합니다’라고 했겠지요.”

조선일보 머니와 인터뷰 중인 김제경 소장

김 소장은 가장 조심해야할 것이 “1990년대 조성한 단지”라고 했다. 사업성의 양극화가 심각하기 때문이다. 대표적인 것이 1기 신도시다. 그는 “1시 신도시들을 ‘노후계획도시 특별법’까지 만들어 지원해주려 하지만 잘 안 되는 건 사업성이 없기 때문”이라며 “용적률을 꽉꽉 채워 만든 2000년대 아파트들은 말할 것도 없다”고 말했다.

김 소장은 올해 6월에 있을 지방 선거도 재건축 시장 주요 변수 중 하나라고 했다. 그는 “재개발·재건축에서 가장 중요한 인허가권을 쥐고 있는 게 시도지사”라며 “이들이 바뀌면 재개발·재건축 시장 분위기는 급변할 수 있다”고 말했다.

그렇다면 지방 선거로 인한 재개발·재건축 시장 변수는 어떻게 대비해야할까? 3기 신도시 중 반드시 사야할 지역은 어디일까? 더 자세한 이야기는 ‘조선일보 머니’ 영상을 통해 확인할 수 있다.