“서울에 집 살래” 원정투자, ‘文정부’ 때보다 많았다…송파·강동·마포 집중[부동산360]

지난 1일 서울 시내 아파트. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 지난해 서울 집합건물을 매수한 외지인 수는 약 4만6000명에 달하는 것으로 나타났다. 이는 문재인 정부 시절 집값 급등이 본격화되던 2019년보다 높은 것으로, 2021년 이후 4년 만의 최고치다. 6·27 대출규제, 10·15 주택시장 안정화 대책 등 각종 규제가 잇따랐지만 오히려 규제 전 막차수요가 집중되고 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 심화되며 외지인의 서울 원정투자가 확대된 것으로 풀이된다.

지난해 서울 집합건물 매수 외지인 4.6만명…전년比 18.7% 증가
6일 법원 등기정보광장에 따르면 2025년 한 해 동안 서울 소재 집합건물(아파트·오피스텔·연립·다세대주택 등) 매수인 중 서울 외 지역에 주소지를 두고 있는 외지인 수는 4만5845명으로 집계됐다. 전년(3만8621명) 대비 약 18.7% 증가한 것이다. 지난해 12월 실거래 신고기한이 이달 말까지인 것을 고려하면 지난해 외지인 매수인수는 더 늘어날 전망이다.

지난달 서울 성동구 아파트 단지. [연합]

집값이 가파르게 상승하며 ‘부동산 호황기’라 불렸던 2019년 4만4634명이었던 서울 소재 집합건물 매수인 수는 2020년 6만1923명으로 급등했다가 2021년 5만2461명→2022년 3만8234명으로 감소세를 보였다. 2022년부터 2023년(3만2774명), 2024년(3만8621명) 등 3년 연속 3만명대를 기록하던 서울 집합건물 매수 외지인수는 지난해 들어 4만명대로 늘었다.

지난해 월별 추이를 보면 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한한 6·27 대출규제와 서울 전역을 실거주 의무가 적용되는 토지거래허가구역 및 규제지역으로 지정한 10·15 대책이 시행되기 직전 크게 증가한 것으로 나타났다. 5월 3529명이었던 서울 집합건물 매수 외지인수는 6월 4803명으로 36.1% 늘었고, 8월에는 4296명이었다가 9월 4862명으로 13.2% 증가했다. 10·15 대책 시행 이후 10월 4012명, 11월 3244명으로 줄어들었지만 12월(4070명)에는 다시 4000명대를 넘겼다.

선호도 높은 강남3구·한강벨트 매수 집중…송파구 3420명 1위

지난해 외지인들의 원정투자 수요가 집중됐던 자치구는 공교롭게도 집값 상승 지역과 일치한다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 강동·동작·마포·성동구 등 한강벨트 지역이었다.

작년 아파트값이 20.9% 오르며 전국에서 가장 크게 오른 것으로 집계된 송파구 소재 집합건물을 매수한 외지인이 3420명으로 가장 많았고, 이어 ▷강동구 3027명 ▷마포구 2998명 ▷영등포구 2891명 ▷강서구 2590명 ▷동대문구 2554명 ▷강남구 2501명 ▷동작구 2420명 ▷성동구 2135명 ▷서초구 2116명 등으로 뒤를 이었다. 강남3구와 한강벨트 4곳 등 7개 자치구가 거래량 상위 10위에 이름을 올렸다.

외지인 매수세가 가장 약했던 자치구는 강북구 454명, 도봉구 679명, 중랑구 794명, 금천구 971명 등 서울 외곽 지역이었다.

이 같은 외지인들의 서울 소재 집합건물 매수세는 최근 몇 년 새 수도권·지방 주택시장 양극화와 잇따른 규제로 인해 공고화된 ‘똘똘한 한 채’ 현상 때문이라는 분석이다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “그간 지방에는 미분양도 많고 시세차익이 수도권에 비해 안 나다 보니 외지인들이 거주와 투자를 분리해서 서울에 집중적으로 매수하는 경향이 확대된 결과”라며 “서울 집중화 현상이 나타났었지만 실거주 의무를 부과한 10·15 대책이 시행되면서 서울 아파트를 매수하는 외지인수는 줄어들 수밖에 없다”고 말했다.

다만 지난해 11월 3244명에서 12월 4070명으로 늘어난 건 투자 대체재인 서울 오피스텔로 외지인들의 수요 일부가 이동한 결과라는 해석이다.

고 교수는 “집합건물 중에서도 아파트와 오피스텔은 규제 적용 여부가 다르기 때문에 따로 떼어놓고 봐야한다”며 “다만 지방 수요자들이 유의해야하는 건 아파트와 오피스텔은 자본수익면에서 다르고, 오피스텔은 환가하는 데도 어려움이 있다는 점”이라고 제언했다.