[마강래의 도시 톡] 폐교 활용, ‘아이디어’가 아닌 ‘규제 혁신’으로

최근 합계출산율이 미세하게 반등했다는 소식이 들려 오지만, 다른 국가들과 비교하면 여전히 크게 낮은 수준이다. 인구구조 변화의 여파가 가장 먼저 당도한 곳은 학교다. 학생 수가 줄어드니 문을 닫는 학교가 늘어난다. 2025년 기준 전국에서 4000개 넘는 학교가 폐교됐다. 이 가운데는 초등학교가 90% 이상으로 압도적인 비중을 차지한다. 특히 작년에는 신입생이 단 한 명도 없는 초등학교가 전국에서 180곳을 넘으면서 폐교 속도는 우리가 예상한 것보다 훨씬 빨라질 전망이다.

전국 폐교 중 약 65%인 2600여곳은 이미 매각 절차를 마쳤다. 이들 중 상당수는 지방자치단체가 사들여 지역 맞춤형 공간으로 성공적으로 탈바꿈시켰다. 전남 영암군의 사례가 대표적이다. 10년 넘게 방치됐던 폐교를 매입해 공공임대주택과 귀농·귀촌 정착지원센터를 건립했다. 교육청은 폐교 관리의 부담을 덜고 매각 대금을 확보했으며, 지자체는 고질적인 주거 인프라 문제를 해결하는 윈윈 모델을 구축한 것이다. 경북 의성군 역시 폐교를 ‘안계행복플랫폼’ 사업으로 연결해 청년 예술가와 창업가를 위한 공유 오피스와 게스트하우스로 개조하며 지역사회에 새로운 활력을 불어넣고 있다.

폐교가 늘어나면서 이를 어떻게 활용할지에 대한 연구도 봇물 터지듯 쏟아진다. 가장 흔한 유형은 예술가를 위한 창작 스튜디오나 갤러리, 혹은 캠핑장이나 이색 카페로의 변신이다. 학교의 정체성을 살려 생태환경 체험학습장, 안전체험관, 방과후 거점 센터로 활용하는 사례도 많다. 급격한 고령화를 겪는 지역적 특성을 고려해 노인 주간 보호 센터나 실버타운으로의 전환도 꾸준히 시도되고 있다. 이처럼 폐교를 알뜰하게 재활용하려는 아이디어와 성공 사례들이 이어지고 있지만, 정작 현장에서는 ‘소유권과 규제’라는 더 크고 견고한 벽에 부딪힌다.

교육청이 매각하지 않은 채 보유하고 있는 폐교는 1400여곳이다. 문제는 이 중 27%가 여전히 ‘미활용’ 상태로 방치돼 있다는 점이다. 폐교 방치가 길어질수록 잡초 제거와 시설 보수 등에 소중한 교육 예산이 투입되고, 흉물로 변해 버린 학교는 마을의 분위기마저 침체시킨다. 그렇다고 교육청에 적극적인 대책을 요구하기에도 현실적인 한계가 있다. 교육청은 본래 ‘교육 전문가’ 집단이지 지자체처럼 부동산 개발이나 수익 사업을 추진할 전문성을 갖춘 조직은 아니기 때문이다. 일각에서는 폐교를 지자체에 일괄 매각하면 되지 않겠느냐고 반문하지만, 지자체 역시 수익성 낮은 오지의 폐교까지 떠안을 재정적 여력은 없다며 난색을 표한다. 결국 이러한 입장 차이 속에 소외 지역의 폐교들이 10~20년씩 방치되는 악순환에 빠지게 된다.

교육청이 재산 가치를 보존하겠다는 명분으로 폐교를 붙들고 있는 동안 해당 지역사회는 인구 공동화 현상으로 무너져 내린다. 이를 해결하기 위해선 민간의 자본과 창의성을 적극적으로 수용해야 하지만 현실의 벽은 높기만 하다. 폐교를 민간에 매각하려면 행정재산을 일반재산으로 전환하는 복잡한 절차를 거쳐야 하며, 지자체는 해당 부지의 ‘도시계획시설’(학교) 지정을 해제해야 한다. ‘폐교 활용법’ 제정을 통해 문화·교육 용도로 쓸 경우 규제를 일부 완화해 주기도 하지만, 여전히 상업 시설을 통한 수익 사업은 엄격히 제한된다. 결국 ‘문화와 교육’이라는 경직된 틀에 갇혀 민간 투자의 물길을 원천적으로 가로막고 있는 셈이다.

결국 폐교 문제 해결의 관건은 ‘규제 혁신’이라는 과감한 결단에 있다. 지자체의 공공사업만으로는 수천개 폐교를 모두 살려 내는 데 한계가 명확하다. 이제는 민간이 주도적으로 뛰어놀 수 있는 판을 깔아 주어야 한다. 행정 현장이 우려하는 특혜 시비는 제도적 설계로 충분히 해소할 수 있다. 민간이 폐교를 개발하되 발생하는 이익의 일부를 지자체에 ‘공공기여금’으로 환원해 지역 복지에 재투자하게 하는 방식이다.

폐교 부지에만큼은 도시계획적 규제를 완전히 풀어 주는 ‘규제 샌드박스’를 적용해 보자. 텅 빈 학교를 방치하는 대신 민간의 창의적 실험이 펼쳐지는 공간으로 내준다면, 폐교는 지역 경제를 살릴 마지막 ‘기회의 땅’으로 다시 태어날 것이다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수

▶ 밀리터리 인사이드

- 저작권자 ⓒ 서울신문사 -