씨 마른 수도권 전세…'주거 사다리'가 무너진다[2026 부동산 전망]②

서울의 한 공인중개사 사무소에 매물이 게시돼 있다. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 올해 수도권 주택 전세가격이 매매가격보다 큰 폭으로 상승할 것이라는 전망이 나온다.

실거주 의무 부과로 인한 갭투자 차단으로 전세물건이 감소하고 있는 가운데 수도권 아파트 입주물량까지 줄어들면서 전월세 가격 상승 압력이 높아지기 때문이다.

이에 따라 수도권은 올해 전세 물건 감소와 전월세 가격 상승으로 임차인들의 주거비 부담이 커질 것이라는 우려가 나온다.

초강력 규제로 전세 물건 급감…전세수급지수 '상승'

3일 업계에 따르면 정부가 서울과 경기 12개 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정하는 10·15 대책을 발표하자 규제지역에서는 전세 물건이 감소세를 보이고 있다.

토지거래허가구역 지정으로 새로 주택을 매수할 경우 2년간 실거주 의무가 부여돼 전세를 끼고 매매하는 '갭투자'가 불가능해지면서 최소 2년간 임대 물건을 시장에 내놓기 어려워졌다.

부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 서울 전월세 매물(2일 기준)은 4만3668건으로, 한 달 전(4만5770건)과 비교해 4.6% 감소했다.

10·15 대책 이후 전세수급지수도 상승세다. 한국부동산원 통계에 따르면 전국 아파트 전세수급지수는 10·15 대책 발표 직후인 10월20일 기준 99.4에서 12월 넷째 주 100.3까지 상승했다.

같은 기간 수도권 아파트 전세수급지수도 101.2에서 102.1로 상승했고, 서울도 103.9에서 104.9로 올랐다. 전세수급지수는 0~200 범위로, 기준선(100)을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 의미다.

전세 품귀 현상이 이어지면서 전세가격도 상승세다. 부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 10월 셋째 주 0.13% 상승률에서 오름폭이 점차 커지더니 12월 넷째 주에는 0.16% 상승률을 보였다.

서울의 아파트 단지 모습. 뉴시스 자료사진.

서울 아파트 평균 전세가격(KB부동산)은 2025년 12월 기준 6억6598만원으로 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 서울의 상위 20%(5분위) 아파트 평균 전세가격은 12억7226만원에 달한다.

입주물량 감소에 전월세가 상승 압력↑

문제는 올해 수도권 아파트 입주물량이 전년 대비 감소하면서 전월세 가격 상승 압력이 더욱 커진다는 점이다.

가격 불안감이 가장 높은 수도권은 일반적으로 연간 15~20만 가구 수준이 입주했지만 올해는 11만1900가구에 불과하다. 지난해(13만6860가구)와 비교하면 18.2% 감소한다.

서울 아파트 입주물량은 전년(4만2611가구) 대비 31.6% 감소한 2만9161가구, 경기와 인천도 각각 8.9%, 24.5%씩 줄어든 6만7578가구, 1만5161가구 입주에 그칠 것으로 보인다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "입주물량이 줄어들면 집값도 문제지만, 전셋값은 더 치명타를 받을 수밖에 없다"고 밝혔다.

민간 연구기관들은 올해 주택 전세가격이 매매가격보다 더 큰 폭으로 오를 것으로 전망했다.

대한건설정책연구원은 수도권 매매가격은 2% 상승, 전세가격은 이 보다 높은 3% 상승을 전망했다. 주택산업연구원은 수도권 매매가격은 2.5% 오르고, 전세가격은 3.8% 상승할 것으로 예측했다.

한국건설산업연구원 김성환 연구위원은 "전세시장은 입주 감소와 매수세 둔화로 인한 전세수요 유입, 토지거래허가구역 지정으로 인한 전세매물 감소 등의 요인으로 지난해 대비 큰 폭의 상승세가 예상된다"고 밝혔다.

☞공감언론 뉴시스 hong1987@newsis.com

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