“주택 분양 늘린다” CEO 12.5% 뿐 [부동산360]

[사진=서울연구데이터서비스]

[헤럴드경제=서정은 기자] 정부가 주택 공급 확대를 통한 주택 시장 안정화에 나섰지만, 건설업계 최고경영자(CEO) 대부분은 올해 주택 부문 경영을 보수적으로 가져갈 뜻을 밝혔다. 대출·거래 규제, 지방선거, 지역별 양극화 등이 주택 공급 확대를 망설이게 하는 변수로 지적됐다. 특히 실제 공급효과와 직결된 입주 물량의 바로미터인 분양 시장은 대출 규제로 더 크게 위축될 것이란 의견이 많았다.

주택 분양 계획, 68.8% ‘상황 보거나 유지’…축소도 18.8%
헤럴드경제가 2026년 새해를 맞아 국내 건설업계 16개사 최고경영자(CEO)를 대상으로 설문조사한 결과 올해 주택분양 계획을 묻는 질문에 ‘분양을 늘리겠다’고 응답한 비율은 12.5%(2개사)에 그쳤다.

43.8%(7개사)는 ‘상황을 보며 유연하게 대응하겠다’고 답했고, ‘전년 수준으로 유지’는 25%(4개사)로 뒤를 이었다. 주택 분양을 축소하겠다고 답한 비중도 18.8%(3개사)에 달했다.

CEO들은 공통적으로 “정부의 정책 불확실성에 따라 (그에 맞는) 전략 선택이 필요하다”며 “지역간 양극화, 지방선거, 공급정책 등 여러 변수를 고려해야한다”고 입을 모았다. 다른 CEO는 “시간이 지난다고 분양 시장이 회복된다는 보장이 없다”며 “지금 시세에 맞춰 분양하고, 리스크 확대를 막는데 주력하겠다”고 답했다.

‘전년 수준 유지’를 선택한 배경으로는 ▷서울 및 수도권 중심의 분양성 위주 포트폴리오 구축 ▷ 주택 시장의 불확실성에 따른 전략 ▷ 지역에 따른 분양성 차이로 인한 디커플링 현상 등이 꼽혔다. 지역별 양극화가 커지고 있는만큼 사업성이 높은 지역 위주로 ‘선택과 집중’에 나서겠다는 설명이다.

분양을 축소하겠다고 응답한 곳들은 ▷주택 운영사업 강화 ▷오피스텔 주력 ▷ 공공 및 환경사업, 복합개발사업 등에 초점을 두고 사업 포트폴리오를 다변화하겠다고 답했다.

건설업계 CEO들이 지난해에 이어 올해도 보수적인 분양 전략을 가져가면서 1~2년 시차를 두고 입주절벽이 나타날 것이라는 전망이 나온다. 실제 부동산R114가 국내 주요 건설사들을 조사해 집계한 자료에서도 올해 민간 아파트 총 18만7525가구가 분양될 것으로 전망됐다. 2025년보다는 6000가구가 늘었지만, 최근 3년 평균인 19만8000가구와 비교하면 1만 가구 이상 적다.

CEO 75%, 대출·거래규제 걸림돌…“안정적 조달환경 마련해야”

‘분양 과정에서 가장 큰 애로사항’을 묻는 질문에 62.5%(10개사)가 ‘대출 규제’를 꼽았다. 정부는 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하고 주택담보대출 한도도 대폭 축소했다. 이에 따라 15억원 이하일 경우 6억원, 15억원 초과 25억원 이하일 경우 4억원, 25억원 초과 주택에는 2억원의 차등 대출한도를 적용받는다. 고강도 대출규제로 수요자들의 분양시장 참여 유인이 떨어졌다는 지적이다.

‘토허구역 등 거래규제’가 분양 시장 위축을 가져온다는 응답도 12.5%(2개사)를 차지했다. 대출 및 거래규제 등 정부 정책이 분양 시장을 끌어내린다고 답한 비중이 전체의 75%에 달하는 셈이다. 한 CEO는 “민간시장을 활성화하기 위해 안정적인 금융조달환경을 마련해줘야한다”고 말했다.

‘프로젝트파이낸싱(PF) 위축 등 자금조달’을 난관으로 답한 비중도 12.5%(2개사)였다. 고환율·경기침체·부동산 양극화 등으로 자금조달 여건이 악화된 가운데 정부가 발표한 PF 건전성 제도 개선안 영향도 변수다.

정부는 2027년부터 PF 사업비 대비 자기자본비율을 기준으로 위험가중치·충당금 등을 차등화하고 대출을 제한하는 방안 등을 시행키로 했다. 나이스신용평가는 “강화된 건전성 규제가 단기적으로 신규 PF 취급 규모를 축소시켜 부동산 공급 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있다”고 분석했다.

이밖에 ‘지자체 인허가 지연’, ‘지방 부동산 침체’를 답한 비중은 각각 6.3%(1개사)를 차지했다. 한 CEO는 “정부는 실질적 공급 확대를 위해 인허가·금융·사업성 측면에서 다각도로 제도 보완이 필요하다”고 전했다. 또 다른 CEO도 “규제중심 정책 보다는 시장의 조절 기능을 활용하는 정책이 필요하다”고 강조했다.