“강남불패, 서울 내년도 오른다” 전문가 전원 ‘상승’ 전망 [부동산360]

서울 도심 내 한 부동산에 아파트 가격표가 부착되어 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] 새해에도 서울 및 수도권 주택 가격이 상승 흐름을 이어갈 것으로 보인다. 각종 규제로 선호 입지로의 쏠림 현상이 심화하고 입주 물량마저 줄어들면서, 강남 아파트값은 오름세는 더 커질 것이란 전망도 나왔다. 지난해 말 서울 아파트 평균 매매가가 처음으로 15억원을 넘긴 가운데, 2년 연속 ‘집값 급등세’가 이어질지 관심이 모아진다.

헤럴드경제가 2026년 새해를 맞아 국내 부동산 전문가 10명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 전전원이 내년 서울 및 수도권 집값이 오를 것이라고 봤다. 특히 이 중 8명은 연중 내내 집값이 꺾이지 않고 지속 상승할 것으로 답했다.

서울, 공급 부족…“5% 이상 더 오른다” 답도 40% 달해

서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 앞을 주민들이 지나고 있는 모습. 이상섭 기자

부동산 시장 전문가들은 올해 부동산 시장을 이끌 핵심 지표로 ▷공급 부족 ▷대출규제 ▷금리 인하 및 시장 유동성 확대 ▷전세가 상승 등을 꼽았다.

서울·수도권 아파트 가격 흐름을 묻는 질문에는 10명 중 절반이 ‘1~5% 상승’을 꼽았다. 그 다음으론 ‘5% 이상 상승’을 꼽는 응답이 4명으로 40%였다. 나머지 한 명은 지역별 차별화가 심할 거라고 예측했다.

집값 상승을 전망하는 근거로는 입주 물량 부족 등 수급 불균형과 금리 인하로 인한 시중 유동성 증가가 꼽혔다. 정부가 서울 전 지역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정하는 등 3중 규제로 대출과 갭투자(세 끼고 매매)를 원천 차단하면서, 인기 지역으로 수요가 더 몰릴 것이란 관측이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “입주 물량 부족이 가시화되며 시장 전체적으로 수급 불균형 문제가 대두될 것”이라고 전망했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “2026년부터 서울 입주 물량이 반토막 날 것”이라며 “정비사업 추진속도 등 공급 여건도 좋지 않다”고 했다.

이재국 한국금융연수원 겸임교수는 시중의 유동성 증가를 가장 큰 이유로 꼽으며 “부동산 이외에 다른 투자처가 제한돼 있다”며 “통화량이 증가하며 화폐가치 하락으로 집값은 더 상승할 것”이라고 강조했다.

상반기와 하반기간 온도 차를 예상한 이도 있었다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “입주 물량 부족 및 기준금리 인하, 분양가 상승 등 상승요인이 강하다”며 “대출 총량규제로 상반기 수요 쏠림 현상이 나타나 ‘상고하저’가 될 가능성이 높다”고 말했다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “수도권은 중기적으론 우상향 흐름이 예상되나 상반기에는 가격 수준과 시장 여건에 대한 점검 국면을 거친 뒤 하반기에 집값 흐름이 상승하는 ‘상저하고’가 될 것으로 본다”고 했다.

“강남 초고가 아파트가 제일 많이 오른다” 응답이 압도적

집값 상승폭이 가장 두드러질 곳으론 10명 중 6명이 ‘강남 초고가 아파트’를 꼽았다. 전문가들은 주택담보대출 한도를 연이어 낮춘 정부의 대출 규제가 오히려 강남 선호 입지 집값을 밀어올릴 것으로 봤다. 하지만 일부는 강남 일대 집값이 지난해 사상 최대치 상승률을 기록한 것을 감안해, 상승 여력이 있는 마포나 용산, 성동 등 강북 핵심지 아파트가 더 큰 오름폭을 보일 것으로 예상했다.

실제 지난해 강남 아파트는 통계 집계(2008년) 이래 가장 높은 상승률을 기록했다. KB부동산에 따르면 한강 이남의 11개 구 아파트 평균 가격은 지난 한 해 15억5637만원에서 3억3066만원 오른 18억9703만원을 기록하며 21.9% 올랐다.

지방 주택 시장의 경우 상승·보합·하락 등 다양한 전망이 엇갈렸다. 지방 아파트의 경우 과반수인 60%가 ‘지역별 차별화가 심화할 것’이라고 응답했고, 40%는 1~5% 상승할 거라고 예상했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “주요 지역은 전고점 대비 가격을 회복하고 나머지 지역은 보합이 최선”이라며 “지방 주택시장도 서울 사례와 동일하게 각 지역에서 사람들의 선호와 수요가 몰리는 곳을 중심으로 가격이 회복되고 신규 분양물량이 소진될 것”이라고 분석했다.

반등을 모색하는 지역이 나타날 거라고 전망한 아기곰 아기곰아카데미 대표는 “전반적으로 상승 기류이나 양극화가 계속 진행되기 때문에 지역적 차이가 나타날 것”이라고 말했다.

임대차 수요 더욱 증대…전·월세 동반 상승

임대차 시장 역시 더 오를 것으로 보는 전망이 압도적으로 많았다. 전문가 10명 중 9명은 전세와 월세 모두 상승할 것으로 내다봤다. 특히 서울과 수도권이 토허구역으로 지정됨에 따라 전세 물량이 턱없이 부족한 가운데 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화되며 임차 부담이 전반적으로 늘어날 것으로 전망했다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “급격한 전세의 월세화에 따라 주거비가 상승하고 대출 규제에 따른 임대차 수요가 증대될 것”이라며 “이외에도 공급 축소 등이 전월세 가격 상승을 일으킬 것”이라고 내다봤다.

다만 김효선 NH농협 부동산 수석전문위원은 “서울 전반의 전세는 안정되고 월세는 상승할 것”이라고 예측하며 “지역별로 차이가 매우 크고 개인 수요에 따라서 다를 수 있다”고 내다봤다.

지방 전월세 시장에 대해서는 지역별 편차가 클 거라는 의견이 대부분이었다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “광주광역시를 빼면 전국 16개 광역지자체의 아파트 입주가 2025년 대비 2026년 감소할 예정”이라며 “지방의 전월세 가격이 모두 상승할 것”이라고 했다.