"7억 더 내라” 강남 집주인도 날벼락..."끝이 아니다" [부동산 산책]

공사비 상승 앞으로 지속
분담금도 ‘매년 상승’ 전망
이주 없는 ‘대수선' 부상

압구정 아파트 전경. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 최근 공사비가 급등하면서 재건축 공사비도 천정부지로 오르고 있습니다. 지금 계약하면 공사비가 그대로 유지될까요. 착각입니다. 인건비나 자재비가 오르면 나중에 전부 반영이 되는 구조이기 때문입니다. 비교적 안정된 공사비를 확보할 수 있다고 하는 공공 건축도 공사비 상승으로 최근 손해가 날 정도라고 합니다.

재건축 분담금 폭탄..."끝이 아니다"

공사비 상승 여파는 곳곳서 나타나고 있습니다. 건설회사가 빠르게 줄어들고 있습니다. 올해 10월까지 건설 수주 건수가 1만1768건으로 3년 평균 대비 31.4%나 급감하고, 수주액도 147조9300억원으로 3년 평균보다 1.7% 감소했습니다. 주택 인허가·착공도 크게 줄었습니다. 공사를 해봐야 남기는커녕 손해를 많이 보니까 아예 착공을 안 한다고 합니다.

시평 50위 건설사 중 3·4분기에 공사 미수금이 확인되는 30개 건설사의 9월 말 공사 미수금 합계액이 무려 42조5000억원에 이릅니다. 작년 말 대비 12.4%가량 증가했다고 합니다. 최근 3년간 준공 공사 중 43.7%가 적자 공사였다고 합니다.

특히 중대재해처벌법이 강화되면서 오히려 공기는 크게 늘었는데, 공사비에 제대로 반영이 안되고 있습니다. 공사비 급등 문제는 급기야 재건축 시장에도 큰 영향을 미치고 있습니다.

한 예로 서울 강남구 압구정2구역 재건축 사업의 추정 분담금이 1년 만에 크게 상승했다고 합니다. 비례율이 62%에서 42%까지 하락했습니다.

전용 152㎡ 아파트 소유자가 전용 128㎡을 신청하면 1년 전 추정 분담금이 3억2000만원이었는데 1년 만에 10억5700만원으로 뛰었습니다. 그런데 이것도 확정된 금액이 아닙니다. 실제 입주까지 아직도 더 기다려야 합니다. 그러면 매년 분담금이 계속 오르면 과연 얼마까지 오를까요.

이주 없는 대수선..."지원 대책 필요"

그나마 강남 3구나 한강벨트는 매매가가 계속 상승하니까 일반분양을 통해 분담금을 줄일 수 있습니다. 하지만 강북지역이나 경기도·지방의 경우는 공사비 영향이 엄청날 것 같습니다.

그래서 요즘 대기업들이 준비하고 있는 것이 바로 이주 없는 '대수선'입니다. 최근 현대건설이 이 같은 방식으로 수주를 했습니다. 이미 수도권에만 10여 곳이 이렇게 이주 없이 리모델링을 하는 대수선을 추진하고 있다고 합니다.

수도권 내 리모델링 기본계획을 수립한 지자체 16곳에서 준공 후 15년이 지난 단지가 8010곳에 달합니다. 앞으로 이주 없이 리모델링 하는 대수선이 대세가 될 것으로 보입니다. 대수선을 하면 어떤 장점이 있을까요. 무엇보다 이주가 없어서 전세대란이 일어날 일이 없습니다. 그리고 분담금도 확 줄어듭니다.

공사비가 급등하는 이상, 재건축이나 리모델링은 선진국처럼 점점 힘들어지고, 대수선이 대세가 될 것 같습니다. 우리도 이제는 이에 대한 충분한 검토를 통해 정부 차원의 지원대책이 나와야 하겠습니다.

/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자

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