"오피스텔 사려면 5년 안팎 준신축, 방 두 개 이상으로"

심형석 우대빵부동산연구소장 조언
강남·여의도 등 입지 좋은 곳만 공략
초소형보다는 방 두 개 이상이 좋아
관리비 세금 환금성 편리성 등 유념

편집자주

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게티이미지뱅크

수도권 아파트에 대한 대출규제 강화로 오피스텔 매매량과 가격이 최근 몇 달간 꾸준히 오르고 있습니다. 솔깃하긴 한데 아파트보다 정보도 없고 안정적 투자처일지도 믿음이 가지 않지요. 25일 국내 부동산 업계에 몸담아 온 심형석 우대빵부동산연구소장 겸 미 인터내셔널 아메리칸 대학(IAU) 교수에게 '오피스텔 매매'와 관련한 조언을 들어봤습니다.

Q. 오피스텔이 투자 대안이 될 수 있나요.

"최소한 몇 년간은 그렇다고 봅니다. 일단 아파트는 대출규제가 너무 심하기 때문이에요. 신혼부부나 사회초년생에게 생애최초대출이 있다고는 해도 조건이 까다롭습니다. 오피스텔은 여전히 60~70%까지 대출이 가능하고 주택담보대출 규제 적용이 안 됩니다. 어떤 경우는 적용 금리가 조금 낮은 경우도 있고요. 10·15 부동산시장 안정화 대책으로 서울 및 경기 12개 지역에서 불가해진 갭투자(전세 끼고 매매)도 가능하지요. 전세를 끼고 샀다면 추후 월세로 돌리면 수익률이 5% 안팎으로 나올 겁니다."

Q. 오피스텔 매매 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분이 있다면요.

"최대한 신축에 가까운 물건을 사는 게 좋겠습니다. 오피스텔은 대부분 관리가 아파트보단 덜해서 노후 속도가 빠른 편이기 때문이에요. 투자 상담을 하는 분들께 주로 2020년 이후 입주한 물건을 매매하라고 말씀드립니다. 완전 최근에 분양된 물건들은 공사비가 너무 올라 가격이 높아서요. 자금 사정이 된다면 신축으로, 안 된다면 5년 안팎의 준신축 매물들을 눈여겨보시면 좋겠습니다."

심형석 우대빵부동산연구소장 및 미 IAU 교수. 연구소 제공

Q. 아파트보다 입지가 더 중요하다는데요.

"맞습니다. 서울 강남이나 여의도 같은 역세권에 대형 기업들이 많은 곳이 지금 단계에선 매력적이고 가격도 생각보다 괜찮은 편입니다. 강남이나 여의도 아파트들이 워낙 비싸져서 예전엔 오피스텔 가격이 아파트의 70~80% 수준이었다면 요새는 50% 이하로도 떨어졌지요. 강남의 20평대 아파트라면 최소 30억 원은 하는데, 방 두 개 화장실 하나 있는 오피스텔은 10억 초반대도 있습니다. 서울 외곽은 웬만하면 피하시는 게 낫습니다."

Q. 소형이 나을까요, 대형이 나을까요.

"그래도 방 두 개 정도 있는 것을 선택하는 게 좋습니다. 아무래도 요즘엔 오피스텔이 아파트의 대체품으로서 가치가 있기 때문이지요. 신축 아파트를 다량 짓기에는 서울엔 한계가 있는데 직주근접은 매우 중요해진 시대여서, 아파트와 경쟁할 수 있는 물건이 더욱 선호될 걸로 보입니다. 고령화가 빠르게 진행되는데 어르신들이 살기에도 크게 지장이 없어 수요 확장성이 큰 것도 같고요."

Q. 오피스텔 매매가격은 계속 오를까요.

"우상향할 것 같습니다. 그렇지만 입지가 좋은 곳에 한정된 이야기입니다. 집값 급등기였던 2021년에 어떻게든 자산 포트폴리오를 꾸리려고 하는 수요 때문에 지식산업센터, 생활형숙박시설이 다량 고가에 분양됐는데 이후 시장이 위축되며 곳곳에서 갈등이 빚어지고 있지요. (주거용도 변경 등 법적, 행정적 이슈 때문입니다.) 오피스텔은 그런 문제가 없기 때문에 입지가 좋다면 속도는 느리더라도 우상향할 걸로 보입니다."


Q. 매매 시 주의할 점이 많다고들 합니다.

"그렇습니다. 아파트보다 많은 발품, 손품이 필요합니다. 취득세가 4.6%로 아파트에 비해 높은 편입니다. 양도소득세 등 세금적으로 판단해야 할 부분들이 많습니다. 환금성이 떨어져 팔고 싶을 때 내놓는다고 바로 팔리지 않을 가능성이 높고요. 여유를 가지고 정리할 수 있는 분만 매매하셔야 합니다."

Q. 실거주한다면 겪게 되는 아파트와의 차이점도 있겠지요.

"그렇습니다. 우선 관리비를 평당 1만 원 이상 잡아야 합니다. 전용면적이 적기 때문이에요. 아파트같이 발코니도 없고 주차장도 가구당 1대가 안 되는 경우도 많습니다. 그래서 선호하는 형태가 아파트랑 같이 있는데 오피스텔이 섞인 곳, 오피스텔만 1,000~2,000가구 있는 곳들입니다. 주차 대수도 상대적으로 많고 헬스장 등 커뮤니티시설이 마련된 곳도 있습니다."

심형석 소장은

전국경제인연합회, 한국건설산업연구원, 부동산114 등에서 일했으며, 영산대 부동산금융학과 부교수, 성결대 교수를 역임했다. 현재는 미국 인터내셔널 아메리칸 대학 교수(Chair of Korean Track Program)를 지내며 우대빵부동산연구소 소장을 겸하고 있다.

신지후 기자 hoo@hankookilbo.com