[박근종 칼럼] 지역 간 '부동산 양극화' 한국은행 지목, 속도감 있는 공급 대책 추진이 해법

[박근종] 작가·칼럼니스트(현, 성북구도시관리공단 이사장 │ 전, 서울특별시자치구공단이사장협의회 회장·전, 소방준감)

한국은행이 주택시장의 쏠림과 과열 현상이 위험 수위에 달했다며 속도감 있는 공급 대책을 주문하고 나섰다. 한국은행이 지난 12월 23일 내놓은'「금융안정보고서」(2025년 12월)'에 따르면 올해 3분기 서울의 '주택시장 위험지수'는 0.90으로 해당 지수를 산출하기 시작한 2010년 1분기 이후 최고치를 기록했다. '주택시장 위험지수'는 2021년 1분기 0.87로 정점을 찍은 뒤 하락하다가 2023년 4분기(0.25) 이후 다시 오르고 있다. '주택시장 위험지수'란 한국은행이 소득·임대료·전국 대비 서울 아파트 가격, GDP(국내총생산) 대비 가계부채· 건설투자 갭 등을 이용해 산출한 지표다. 현재 실물경제 수준에 비춰 주택시장이 얼마나 과열됐는지를 보여준다. 결국 집값 상승 압력이 금융 불안으로 전이될 가능성이 커졌다는 뜻이다.

한국은행은 최근 주택시장의 가장 큰 특징으로 '지역 간 양극화(兩極化 │ Polarization)'를 지목했다. 실제로 서울 아파트 시가총액은 11월 말 기준 1,817조 6,000억 원으로 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로 '영끌(영혼까지 끌어모아 투자)' 열풍이 정점이었던 2020년 8월 말 전고점(43.2%)을 넘어 역대 최고 수준을 기록했다. 집값의 불안한 흐름도 예사롭지 않다. 한국부동산원이 지난 12월 25일 발표한 '전국 주택가격 동향 조사 : 2025년 12월 4주 주간 아파트 가격 동향'을 보면 올해 들어 12월 넷째 주(12월 22일 기준)까지 누적 상승률은 8.48%로 집계됐다. 연간 상승률은 집값 급등기였던 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 가장 높은 수준이 될 전망이다.

규제 일변도의 '10·15 주택시장 안정화 대책'으로 '갭(Gap │ 전세를 낀 주택 구입)투자'가 사실상 원천 차단되자 전세 매물은 줄고 월세만 늘어나는 '전세의 월세화' 현상도 가속화됐다. 지난 12월 21일 한국부동산원에 따르면 올해 1∼11월 서울 아파트 월세는 3.29% 올라 관련 집계가 시작된 2015년 이후 처음 연간 상승률 3%를 넘었다. 더 걱정되는 것은 내년이다. 지난 12월 22일 부동산 플랫폼 직방에 따르면, 내년 전국 아파트 입주 물량은 올해 23만 8,372가구보다 27.7% 감소한 17만 2,270가구에 그칠 것으로 예상된다. 서울은 감소 폭이 무려 48.5%에 달해 1만 6,412가구로 급감할 것으로 점쳐졌다. 올해 3만 1,856가구보다 반토막인 1만 5.444가구나 줄어든다. 공급이 줄면 가격은 오르기 마련이다. 주택산업연구원 역시 지난 12월 23일 '2026년 주택시장 전망과 정책 방향'을 주제로 열린 간담회에서 내년 전월세 시장의 상승 압력이 올해보다 커질 것으로 내다보고 전국적으로 집값이 1.3% 상승할 것으로 전망하고, 내년 서울 집값도 4.2% 오를 것으로 전망했다.

그러나 정부의 공급 대책 발표는 계속 미뤄지고 있다. 국토교통부와 서울시가 토지거래허가구역, 용산정비창 개발, 그린벨트 해제 등의 문제를 두고 갈등이 빚어진 탓이 크다. 내년 6월 지방선거를 앞두고 부동산 문제가 주요 변수로 떠오르자, 정치 진영이 다른 정부와 서울시가 소모적 기(氣) 싸움을 벌인다는 지적도 나온다. 하루가 급한 주택정책이 정치 공학에 발목이 잡혀 시간을 허비해서는 곤란하다. 정부는 현 상황을 엄중히 보고 정교하면서도 적극적이고 공격적인 공급 대책을 세워 시장 불안을 잠재워야만 한다. 무려 28차례나 부동산 대책을 발표하고도 집값을 폭등시킨 과거 문재인 정부의 실패를 반면교사(反面敎師)로 반복하는 치둔(癡鈍)의 우(愚)를 범해서는 결단코 안 된다. "공급 대책을 차질 없이 추진해 부동산 기대 심리를 관리해야 한다."라는 한국은행의 권고를 무겁게 받아들이고 실기(失期)하지 않고 조속히 실행으로 옮겨야만 할 때다.

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