서울 청약 경쟁률 146대 1···전국 평균 7대 1과 ‘20배 차’ [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스] : zum 뉴스

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[주요 이슈 브리핑]

■ 청약시장 양극화 심화: 올해 서울 아파트 청약 경쟁률이 146대 1로 치솟은 반면, 전국 평균은 5년 최저인 7대 1까지 추락했다. 분양가 상한제 적용 단지에서 수십억 원 시세 차익이 기대되는 강남 3구 외 수도권 외곽은 10·15 대책 영향으로 내년 경쟁률 하락이 불가피해, 투자자들은 핵심 입지 선별에 더욱 집중해야 할 상황이다.

■ 전세시장 상승 압력 가중: 주택산업연구원이 내년 수도권 전세 상승률을 올해 1.8%에서 3.8%로, 서울은 3.0%에서 4.7%로 전망했다. 입주 물량 급감과 토허구역 규제로 전월세 공급이 줄어드는 가운데, 전세의 월세화까지 가속화되면서 실수요자 부담이 가중될 전망이다.

■ 정책금융 비용 상승: 보금자리론 금리가 2년 2개월 만에 인상되면서 30년 만기 기준 연 4.1%로 올라섰다. 국고채 금리 상승으로 MBS 발행 금리가 0.56%포인트 급등한 여파로, 서민층 주택 구입비용 부담이 늘어나 실수요 투자 전략 재검토가 필요해졌다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 더 뜨거워진 서울 ‘얼죽신’ 열풍···규제에 분양 일정은 줄줄이 연기

올해 서울 청약 경쟁률이 146대 1로 2021년 이후 최고치를 기록한 반면, 전국 1순위 평균은 7대 1로 5년 내 최저치까지 하락했다. 잠실르엘 631대 1, 역삼센트럴자이 487대 1 등 분양가 상한제 적용 단지들이 수십억 원 시세 차익 기대감에 관심을 모았다. 10·15 대책으로 오티에르반포, 아크로드서초 등이 청약 일정을 연기하는 사례가 속출했으며, 내년에도 강남 3구 핵심 입지 외 수도권 외곽은 경쟁률 하락이 예상돼 청약 투자 전략의 선별적 접근이 필수적이다.

2. “수도권 전세 또 상승···매매 가격은 상승폭 둔화”

주택산업연구원이 내년 수도권 전세 상승률을 3.8%, 서울은 4.7%로 전망하며 올해보다 두 배 가까이 높아질 것으로 예측했다. 반면 매매 가격 상승률은 수도권 2.7%에서 2.5%로, 서울은 6.6%에서 4.2%로 둔화될 것으로 내다봤다. 내년 수도권 준공 물량이 12만 가구로 연간 필요 수준 25만 가구의 절반에도 못 미쳐 공급 부족이 심화될 전망이다. 투자자들은 전세 수익형 자산과 매매 시세 차익형 자산 간 전략적 배분 조정이 필요하다.

3. 韓銀도 부동산정책 비판···공급대책 차질 없이 추진해야

한국은행 금융안정보고서에 따르면 올해 3분기 서울 주택시장 위험지수가 0.90으로 2018년 이후 최고치를 기록했다. 서울 아파트 시가총액이 전국의 43.3%를 차지하며 2020년 8월 종전 최고치를 넘어섰고, 올해 서울 아파트값 누적 상승률은 12.1%에 달했다. 내년 서울 입주 물량이 48% 급감한 1만 6412가구로 예상되는 가운데, 정부와 서울시 간 공급 대책 갈등이 지속되면서 투자자들은 공급 정책 향방을 면밀히 주시해야 한다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 국고채 금리 상승에···보금자리론 0.25%P 인상

한국주택금융공사가 보금자리론 금리를 내년 1월 1일부터 0.25%포인트 인상해 연 3.9~4.2%로 조정한다고 밝혔다. 30년 만기 상품은 3.85%에서 4.1%로 오르며, 2023년 11월 이후 2년 2개월 만의 인상이다. MBS 발행 금리가 3.306%에서 3.866%로 0.56%포인트 급등한 것이 원인이며, 10월 보금자리론 공급액이 전년 대비 2.8배 증가한 1조 8397억 원을 기록한 만큼 서민층 자금조달 비용 부담 증가가 불가피하다.

5. 1기 신도시 전 구역에 패스트트랙 확대···사업기간 단축 지원

국토교통부가 1기 신도시 선도지구에 한정됐던 패스트트랙을 전 구역으로 확대한다고 발표했다. 후속 사업지구에서도 주민 대표단을 구성하고 LH를 예비사업시행자로 지정할 수 있게 되면서 사업 기간이 크게 단축될 전망이다. 실제로 선도지구 15곳 중 8곳이 기본계획 수립 이후 약 6개월 만에 도시계획위원회 심의를 통과해 2년 이상 기간을 단축했다. 분당·일산·평촌·산본·중동 1기 신도시 정비사업 속도가 빨라지면서 중장기 투자 기회로 주목된다.

6. 오세훈 “용산정비창에 8000가구 제안”

오세훈 서울시장이 용산정비창 주택공급 규모로 당초 5350가구보다 2650가구 늘어난 8000가구를 제안했다. 그러나 여당 내에서 1~2만 가구 확대 요구가 강해 최종 합의가 불투명한 상황이다. 서울시는 공급 물량 추가 확대 시 기반시설 변경으로 최소 2년이 더 소요된다고 설명했다. 용산국제업무지구 개발 일정과 최종 공급 규모에 따라 주변 지역 시세 영향이 달라질 수 있어 투자자들의 지속적인 관심이 요구된다.