“내년 서울 집값 4.2% 상승 전망… 전월세 더 올라”

서종대 주택산업연구원장(가운데)이 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 '2026년 주택시장 전망과 정책방향'을 주제로 열린 주택산업연구원 기자간담회에서 발언하고 있다. /정민하 기자

“주요 경제 지표나 공급 부족 누적 등으로 내년 집값은 오를 수밖에 없다. 올해처럼 가격이 급격하게 상승하진 않겠으나 떨어지긴 굉장히 어려워 보인다. 더 큰 걱정은 전·월세 가격이다. 전·월세 상승세는 올해보다 내년에 더 커질 가능성이 크다.”

서종대 주택산업연구원 원장

2026년 수도권 주택 시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 크다는 전망이 나왔다. 서울의 경우 주택 가격과 전세 가격 모두 4% 넘게 상승할 것으로 예상됐다.

주택산업연구원(주산연)은 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 ‘2026년 주택시장 전망과 정책 방향’이라는 주제로 기자 간담회를 열고 이렇게 밝혔다. 주산연은 지난 20년간 주택 가격 변동에 큰 영향을 미친 것으로 나타난 유동성과 금리, 주택 수급과 경기 전망을 주요 변수로 내년 주택 가격을 예측했다. 이날 간담회에는 서종대 원장을 비롯해 김수현 부연구위원, 김덕례 실장 등이 참석했다.

그래픽=손민균

주택산업연구원에 따르면 주택 매매 가격은 서울이 4.2% 상승하고 수도권은 2.5% 오를 것으로 전망됐다. 수도권 외 지방도 0.3% 상승하며, 전국은 1.3% 오를 것으로 예상됐다.

전월세 가격은 올해보다 내년에 상승세가 더 커질 것으로 예측됐다. 전국은 2.8%, 수도권은 3.8%, 서울은 4.7%, 지방은 1.7% 각각 상승한다는 전망이다. 입주 물량 감소와 다주택 중과 시사, 그리고 실수요자 매수와 입주를 강제하는 허가제 등에 따라 전월세 물량이 감소했기 때문이다. 특히 수도권은 입주 물량 부족과 월세 전환 추세가 커 가격 상승 압력이 더 클 것으로 예상됐다.

그래픽=손민균

내년 주택 거래량은 올해보다 감소한 65만건 정도로 전망됐다. 이는 전체 주택 재고의 3.2%에 상당하는 물량이다. 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상 거래 시기에 90만호 내외였던 점을 고려하면, 올해와 내년의 주택거래량은 정상 거래 시기의 70% 수준에 불과하다.

주산연은 내년 주택 공급물량이 2~3년 전 아파트 착공물량 감소로 올해보다 더 줄 것으로 예상했다. 현재 미분양 적체와 매입 후 미착공 용지 증가로 주택사업자의 자금 여력이 악화된 상태에서 신용도 하락과 규제강화로 개발사업 초기 토지 매입 등을 위한 브릿지론과 프로젝트 파이낸싱(PF)도 어려운 상태에 있으며, 조달 금리도 높아 민간 주택건설사업 착수가 매우 어려운 상황이다. 이를 보충하기 위해 한국토지주택공사(LH) 등 공공부문에서 공급물량을 늘리고 있으나 연평균 45만~50만호 수준의 수요에 비해서는 크게 부족한 수준이다.

올해까지의 인허가와 착공 물량 및 공공택지 사용 가능 시기 등을 토대로 내년 공급 물량을 예측해 본 결과, 인허가는 올해 38만6000호보다 늘어난 40만호, 착공은 LH 등 공공부문 착공 물량 증가에 힘입어 올해 27만8000호보다 늘어난 32만호(문 정부 평균 53만호), 분양도 올해 23만호보다 늘어난 24만호(문 정부 평균 32만호), 준공은 올해 34만2000호보다 크게 줄어든 25만호(문 정부 평균 51만호)로 예상됐다.

주산연은 수도권은 연간 25만호 수준의 공급이 필요하다고 강조했다. LH 등 공공부문의 적극적인 역할과 시장 활성화에 힘입어 내년에 인허가는 올해 대비 2만호 늘어난 22만호, 착공은 4만호 늘어난 21만호로 예상되지만, 준공은 2~3년 전 착공 물량 감소로 올해보다 3만호 줄어들어 예년 평균의 절반 수준인 12만호로 예상됐다.

주산연은 정책 방향으로 토지거래허가제와 대출 규제 완화를 제안했다. 김 선임연구위원은 “현재 다주택자가 임대 중인 주택은 팔려고 해도 임대 기간이 끝나기 전에는 실수요자가 즉시 입주할 수 없어 매각이 불가능하다”며 “임대 중인 주택을 매입할 땐 입주는 최소 임대 기간(2년)이 끝나는 시점까지 조정해 줘야 시장에 매물이 나올 수 있다”고 지적했다. 그는 “무주택 실수요자에 대해선 대출 규제를 적정하게 보완할 필요가 있다”고 덧붙였다.

정민하 기자(min@chosunbiz.com)

<저작권자 ⓒ ChosunBiz.com, 무단전재 및 재배포 금지>