"토허제가 악정? 악정은 오세훈이" vs "해제하면 난리나, 정부 진퇴양난"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 정채운 앵커
■ 방송일 : 2025년 12월 17일 수요일

■ 대담 : 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수, 김인만 부동산경제연구소장

<한문도 명지대대학원 실물투자분석학과 교수>
- '토허제 임시조치' 김용범 발언은 실언..정부 정책에 뒷북치나

- 李대통령 '부동산 대책없어' 발언, 국민들한테 실망감
- 토허제가 악정? 악정은 오세훈이 일으켜
- 서울 집값 비정상적으로 오르는 이유? 갭투기 전세대출제도 탓..전세대출 제도 이전까지 이렇게 폭등한 적 없어

- 특히, 有주택자에게 전세대출해줘 투기수단으로 악용돼
- 한정애 민주당 정책위장 '최대한 빨리 공급', '반값 고려' 등 이미 정책 관련 발표했지만 언론이 외면

<김인만 김인만 부동산경제연구소 소장>

- 토허제 해제? 한번 풀면 난리난다 경험..정부의 최대 고민거리..노도강 처럼 집값 오르지 않아도 묶여 민심 악화, 진퇴양난 상황
- 내년 지방선거 전 노도강 금관구 등 집값 안오른 지역 토허제 해제하고싶은 정부 여당 마음? 풍선효과 우려로 쉽지 않을 듯
- 내년 집값, 시장 자극해 포모 현상 재현되지 않는다면 올해 만큼 오르지 않을 듯..올해 덜 오른 지역들이 주목돼

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇정채운: 2부에서는 토허제 얘기부터 해볼까 합니다. 얼마 전에 오세훈 서울시장이 '악정'이라는 단어를 쓰면서 나쁜 정책이라서 빨리 좀 해제를 해야 된다 이렇게 의견을 냈었습니다. 정리를 해보면 정작 실수요자들, 사려는 사람들은 못 사게 되고, 풍선 효과는 경기도로 퍼지고 이런다는 얘기거든요. 동의하십니까?

◎김인만: 저는 토허제가 안 좋은 거라고 생각을 합니다. 왜냐하면 처음부터 안 했어야 된다고 생각하는데, 전세를 끼고 사고 팔지도 못하게 만듭니다. 그러면 불편하잖아요. 집을 사려는 분들이 전세를 끼고 내 집 하나 사는 게 저는 투기는 아니라고 보거든요. 그걸 여러 채 무자본 갭투자 하는 게 문제인데, 그거는 별도의 규제를 통해서 할 수도 있는 거고, 결과적으로 집값을 잡았냐? 그러면 2020년부터 강남이 토허제 지정이 되고 하는데 결국 집값이 떨어진 건 미국이 기준금리를 올리면서 집값이 일시적으로 한 번 떨어진 거지, 결국에는 토허제 때문에 집값을 잡은 건 아니고. 근데 규제라는 게 그렇거든요, 한 번 규제를 하게 되면 풀기는 굉장히 어려워요 이게.
풍선 효과도 생기고, 또 심리적으로도 영향을 주기 때문에 한 번 규제하면 그게 풀기 어려운 숙제 같은 게 되는데... 오세훈 서울시장이 올해 2월에 한 번 풀었다가 집값이 폭등하고 다시 묶는 일들이 또 생겼는데, 정부도 토허제를 서울 전역과 경기도 12곳으로 확대 지정을 합니다. 그러면 일시적으로 거래량을 내리는 데는 효과가 있는데, 집값은 여전히 왜곡이 되고, 한 개가 거래가 돼도 신고가가 나오는 이런 현상들이 발생을 하고 있기 때문에 바람직하진 않다. 근데 풀기도 굉장히 어렵게 됐다. 한 번 경험을 했잖아요? 야 이거 한 번 풀면 난리가 나네. 그래서 이게 풀지 못하는 숙제가 이게 돼버렸기 때문에 서울 전역과 경기도 12곳을 묶은 부분을 어떻게 풀어야 될지가 아마 정부의 최대 고민거리가 될 것 같고요. 안 풀어도 되느냐? 그래도 여전히 동탄, 구리 이런 지역들은 풍선 효과는 또 생기거든요.

◇정채운: 동탄 쪽은 좀 더 그런 것 같더라고요?

◎김인만: 수도권 지역을 전체를 토허제로 묶어야 될까, 그럼 해결이 될까? 사실은 집값이 올라가면 묶을 수도 있는데, 그 부분이 지역 주민들 같은 특히 노도강 같은 경우는 집값이 크게 오르지도 않았는데 오히려 규제를 풀어줘도 모자랄 판에, 강남과 동일한 규제를 묶게 되니 지역 민심도 안 좋아지게 되고 여러 가지 진퇴양난 상황에 지금 빠지고 있는 것 같습니다.

◇정채운: 예. 그래서 뭐 토허제를 풀어야 된다 라는 얘기가 곳곳에서 나오는데, 대통령실 김용범 정책실장이 한 2주 전이었던 걸로 기억을 하는데, '토허제 임시 조치다' 라는 말을 해서 좀 화제가 됐어요. 물론 뭐 정부나 국토교통부 쪽에서 논의된 바 없다 라고 선을 긋긴 했는데, 이재명 대통령도 '참 부동산 대책 어렵다 짜내도, 짜내도 대책이 없는 것 같다' 했었습니다. 그러면 한 교수님께서는 10.15 대책 효과 어땠다고 보세요?

●한문도: 아주 잘하는 정책이라고 봅니다. 김 정책실장은 실언했다고 봅니다. 이건 실언입니다. 왜냐하면 중요한 부분을 갖다가 실장님이면 높은 자리잖아요? 국민들한테 스피커 역할이 지대하다는 걸 안다 라면 말을 좀 조심해서 하셔야죠. 정부가 던진 대책을 가지고 역으로 뒷북치는 듯한 표현이잖아요. 엄밀히 말하면 실수하신 것 같고, 그 (이 대통령의) 대책론도 마찬가지죠. 뭐 대책이 없어요. 이렇게 물론 전제 조건이 지역 균형 발전을 위해서 얘기한 거지만, 국민들한테는 실망감을 안겨주죠. 그런 표현을 쓰면 안 되죠. 그래서 공직자들은 말 표현을 조심하셔야 되고요. 저희 같은 전문가들도 조심해야 되는데 한 번 잘못하면 큰일 나는데 더 조심해야죠. 이 악정이란 표현의 질문에 대해서 말씀드리면, 악정은 오세훈이 일으켰고요. 정부는 최선을 다해서 하고 있다고 봅니다. 이걸 악정이라고 표현하는데 제가 보는 관점에서 말씀드릴게요. 대한민국의 집값이 이렇게 비정상적으로, 특히 서울 위주로 오르는 이유는 갭 투기 전세 대출 제도 때문입니다. 전세 대출 제도가 있기 전까지 이렇게 폭등한 적이 없습니다. 박근혜, 이명박 정부에서 시작된 게 문재인, 윤석열까지 계속 이어졌습니다. 유주택자까지 전세대출이죠. 상식적으로 생각해 보십시오. 유주택자가 왜 전세대출을 받습니까? 자기 집에 들어가서 살면 되지. 이게 투기 수단으로 악용되기 시작해 가지고 일시적 2주택, 양도세, 비과세 감면 제도를 악용 활용한 투자자들이 너무 많이 생긴 거예요. 갭투자가 막 늘어나네. 성행이 뭐 난리 났었잖아요? 열풍이 불었었고. 그 부분이 결론을 막을 수 있는 방법은 뭐가 있을까요? 자기가 실거주도 아닌데 살려는 사람들은 뭔가 문제가 있잖아요. 그것도 단기간에 3,4,5년 안에 수익을 내려는 건 투기에 가깝지 않습니까? 좋게 얘기하면 투자지만 이 행위가 전세 대출과 맞물리면서 해답이 없잖아요. 결론은 뭐예요. 아 이렇게 레버리지를 활용해서 자꾸 가계 부채 내는 걸 막고, 정상적인 시장으로 가는 거는 집이 필요한 사람이 사야죠. 그게 토지 거래 허가잖아요. 진짜 실거주할 사람만 사라 이게 무슨 문제가 있죠?
노도강 얘기하셨잖아요. 노도강 같은 경우에 누가 화를 낼까요? 집을 갖고 있는 사람이 화를 내요? 노도강 거래되고 있습니다. 집을 하나 더 갖고 있는 사람들이 소리를 내는 거예요. 제가 볼 때 두 개 갖고 있는 사람들이 왜 이걸 팔아야 되는데, 토지거래 허가가 되니까 수요가 줄잖아요. 거기에 목멘 소리를 내지만 한 집을 갖고 있는 분들은 최근에 강남에서 이런 얘기를 했습니다. 집값이 하도 올라가지고 싫은 거예요. 집값이 올랐는데 왜 싫으냐고 물어보면 아 자산가들은 진짜 그래요. 쫓아오는 막차 수요들은 올라가서 좋고.. 막 이러지만 제가 보는 관점은 그래요. 원래 가지고 있던 분들은 도리어 싫어합니다. 이걸 그럼 왜 싫어할까요? 그분들은 상속을 하려고 그래도 상속세가 늘고, 의료 보험비가 늘고, 나는 계속 살 건데 도움이 안 되는 거예요. 그런데 그런 분들의 스피커들은 기자분들이 또 안 써요. 그러니까 우리가 보이는 건 뭐예요? 시장을 리딩하는 건설 세력, PF. 이런 '토건족' 우리가 속칭 얘기하는. 그리고 토건족이 점령한 언론사들이 좀 있지 않습니까? 언론사들이 그냥 융단 폭격 같은 집값 띄우기 기사들 이런 것들로 인해 가지고 이게 이어지기 때문에, 제가 볼 때는 여기까지 말씀하시면 제가 드리고 싶은 말씀의 뜻은 아실 겁니다. 그래서 여기서 끊겠습니다.

◎김인만: 저는 동의할 수가 없습니다. 토허제 같은 경우도 집 하나 있는 사람이 자기가 집에 들어가서 살면 된다? 뭐 이론적으로 맞을 수도 있는데 상황에 따라서 내 집을, 애가 학교가 교육 환경이나 따라서 내 집을 팔기도 어려우니까 전세주고, 다른 집에 전세 들어갈 수도 있는 거고요. 저는 자본주의 사회에서 그럼 내 집을 전세 주니까 세입자한테 전세를 공급해 주는 역할도 합니다. 이거를 뭐 대출을 받아서 여러 채를 구입을 한다? 이거는 좀 바람직하지 않을 수도 있습니다만, 하나 가지고 집 하나 사는데 4개월 내로 전입 신고해야 돼 6개월 내에 기존 집을 팔아야 돼 이런 과도한 규제는 시장을 왜곡시키는 거죠.

●한문도: 아니 소장님, 하나 질문인데요. 내 집을 샀는데 6개월 내에 전입하는 게 문제가 있나요?

◎김인만: 4개월 내에 전입할 수도 있고, 6개월 내에 전입할 수도 있고, 1년 후에 전입할 수도 있는 거죠. 그거를 정부가 4개월이라고 규제하는 것 자체가.

●한문도: 6개월 아닌가요?

◎김인만: 4개월이죠. 서울 강남구는 통일을 4개월로 했잖아요. 그러니까 내가 인테리어 할 수도 있고, 해외여행 갈 수도 있고, 애가 미국에 있어서 6개월 다녀와서 입주할 수도 있는 거지, 그걸 강제로 스스로 알아서..
내 집을 내가 알아서 하는 거지, 저는 국가가 과도하게 개입을 한다 라고 생각을 하고 있고요. 결국에는 그 프레임에 김용범 정책실장님께서 말씀하신 부분, 또 결국에는 정치를 생각 안 할 수는 없을 것 같아요. 그분들 입장이라면 내년 6.3 지방선거가 있는데 노도강이나 금관구, 집값 오르지도 않았는데 강남과 동일한 규제가 적용이 되잖아요? 조정대상지역, 투기과열. 사실은 안 억울하면 그게 사람인가요? 아니 우리 집값은 오르지도 않고 저평가가 되어 있는데, 강남과 동일한 규제다. 주택시장 안정을 위해서 너희들은 실거주자니까 괜찮아 이러면 저 같으면 화가 날 것 같은데요? 5분위 배열도 규제를 안 하면 되지 안 올랐는데. 규제는 왜 하는 거예요? 우리 동네는 근데 지금은 풍선 효과가 생깁니다. 그러니까 6.3 지방선거 이전에 지역들 여당의 지지 기반 지역들은 풀고 싶어 하는 마음을 말씀하신 것 같은데, 사실은 풀기는 쉽지 않죠. 풍선 효과가 생길 수도 있기 때문에. 저 개인적으로는 그래서 공급 대책이 나오고 김용범 실장님께서 그 얘기를 하셨잖아요? 공급 대책이 나오고 집값 안정을 확인하면 풀 수도 있다 라고 했기 때문에 그게 전제 조건인 것 같습니다. 그래서 추가 공급 대책이 12월이나 1월에 저는 나올 수 있게 노력을 하고 있는 것 같고요. 한 달 정도 안정을 확인하고, 토허제가 안정이 되면 푸는데, 풀어서 부작용이 생기면 수습하는 시간도 필요하니까 지금 공급 대책이 12월 1월에는 나와야 된다고 생각을 합니다. 그래서 그 시나리오대로 갈지, 풍선 효과가 생길지, 생겨서 못 풀지 어떻게 될지는 모르겠는데, 이게 쉽지 않은 숙제이기 때문에 한 번 규제를 하게 되면 풀기도 어렵다 왜곡이 된다 라는 말씀드리고 싶습니다.

◇정채운: 정말 뭐 계속해서 얘기 나누고 있습니다만, 난제이긴 합니다. 풀기 어려운 문제인데, 교수님 정부 자문회의에 가신다고 그랬잖아요? 그리고 내년 초에는 그래도 공급 대책이 나올 수 있다 라는 말씀도 해 주셨는데, 그러면 어떤 내용이 지금 좀 오고, 가고 있는지 궁금하거든요. 그게 내년 부동산 시장에 미칠 전망이라는데.

●한문도: 이미 노출이 됐는데요. 제가 언론을 자꾸 이렇게 좀 섭섭해하지 않나요? 하나 말씀을 드리면, 10.15 대책이 나오고, 10월 말경에요. 현재 민주당 정권, 집권 여당에 정책위의장 좀 높은 자리죠? 예전에는 진성준 의원이 하셨고 바뀌어가지고 한정애 의원이 하세요. 하시는데, 그분이 기자간담회를 했습니다. 부동산 시장을 위한 간담회를 했어요. 그때 앞으로 정책을 어떻게 펴겠다고 발표를 했습니다. 그런데 기사가 하나도 안 나왔어요. 기자분들 몇십 명이 왔는데, 이거 의도된 어떤 프레임이죠? 그래서 제가 언론들을 자꾸 얘기하는 거예요. 문제가 있다고. 그때 얘기 던진 내용이 유튜브에 지금 있어요. 우리 시청자분도 가서 보시면 되는데, 거기에 이 공급에 대해서 어떻게 나와 있냐? 좋은 자리에 최대한 빨리 공급하려고 한다. 가격에 대해서 반값도 고려하고 있다 라는 표현까지 합니다. LH가 직접 매입을 해서 직접 시행을 하는 거는 반값 수준에 가까운 것도 계산을 해보고 있다. 이렇게 언급을 줬어요. 그리고..

◇정채운: 앞서 교수님이 말씀하셨던 내용이랑 좀 닿아 있나요?

●한문도: 약간 연결성이 좀 있죠. 그리고 말씀 주신 유휴부지 있잖아요? 말만 하고 안 했잖아요. 계속 말만 듣고, 어떻게 보면 바보 소리 듣고. 근데 이 부분이 왜 잘 안 되냐면 이 부지마다 기재부가 국유재산을 관리하잖아요? 이 부지를 그런 국유재산 관리청에서 하는 것에 어떤 시스템 알고리즘이 국토부가 마음대로 할 수 있는 게 아니에요. 그러니까 던져놓고 조사할 게 많고, 법적인 걸 체크하고, 이런 부분을 바꾸느라고 기획재정부의 재정법을 바꾸고 있어요. 그때 발표한 내용이 그거예요. 재정법을 바꾼다. 그러면 그 얘기는 뭐예요? 아 그러면 국토부가 어떤 유휴부지를 생각했을 때 바로 진행할 수 있게 법이 받침이 돼야지 할 수 있다는 얘기예요. 그래서 그거를 개정을 하겠다 라고 얘기를 하고, 도심 공공복합 쪽의 어떤 그러니까 계속 공급하는 것에 대해서 문제가 되는 허들들이 있거든요. 그런데 법이 안 받쳐주는데 말만 계속해 온 거예요. 문재인 정부 때부터 그거를 일의 순서로 맥락을 설명한 거예요. 법을 다 개정이 되면, 공급 대책이 신속하게 갈 수 있는 기반이 되니까 그거를 발표하겠다. 그게 아까 제가 말씀 올린 12월 말이나, 내년 설 전에 나올 것 같다 라는 대책이기 때문에 기대를 조금 해볼 만 합니다.

◇정채운: 예 알겠습니다. 내년에 서울 집값이 얼마나 오를까 뭐 나온 자료 조사들을 보니까, 2% 정도로 보는 것 같아요. 그런데 이게 물가 상승률이라고 생각하면 뭐 엄청나게 오른다기보다는. 현상 유지 정도로 볼 수도 있을 것 같거든요? 김 소장님께선 더 오를 것 같다, 아니면 지금 끝물이다. 둘 중에 어디에 더 찬성하십니까?

◎김인만: 저는 끝물이라고 생각하지는 않습니다. 물론 지금 가격이 저평가라는 얘기는 아닙니다. 특히 한강 벨트 집값은 비싸요. 아무리 봐도 이거는 노력해서 살 수 있는 시장이 아닙니다. 그래서 비싼 거는 맞는데, 비싸다고 해서 그게 끝물이라고 말씀드리고 싶지는 않습니다. 그럼 런던, 파리, 뉴욕 집값이, 도쿄 집값도 비싸기 때문에 수도의 핵심 지역들 집값은 원래 비쌉니다. 그래서 그게 끝물이라고 말할 수는 없고, 저도 여러 가지 입주 물량 부족이나, 유동성이나, 금리 기조나 이런 걸 생각해 본다면 상승 기조는 유지될 것 같습니다만, 올해처럼 폭등하느냐? 그러면 사실 한강 벨트가 올해처럼 폭등하지는 않을 것 같습니다. 어떤 예상치 못하는 자극, 정책의 실패... '야 이거 답 없어 빨리 사야돼' 라는 포모 현상이 재현되지만 않는다면, 한강벨트 집값이 이 정도까지 폭등하지는 않을 것 같아요. 오히려 덜 오르는 지역들이 상대적으로 필요한 수요자들이 한강 벨트에 못 들어가니까, 다른 지역들에 이렇게 필요한 실수요자들이 사면서 안 올랐던 지역들이 좀 더 올라갈 수는 있는데, 중요한 거는 시장을 자극을 주면 안 될 것 같습니다. 포모 현상이 다시 만들어지게 되고, 공급 대책에 알맹이 없게 되고, 또 뭘 한다고 하는데 엉뚱한 부작용이 생기게 되고. 사실 9.7 공급 대책도 그렇게 발표할 바에는 제대로 12월에 발표를 했어야지 어설프게 메인디쉬 뚜껑을 열었다가 역풍만 맞았잖아요? 그래서 2026년에 또다시 자극을 하게 되면 폭등 나올 수도 있습니다. 시장이라는 게 불안하면 이상 반응을 하기 때문에, 불안하게 만들면 안 될 것 같아요.

◇정채운: 예 알겠습니다. 저희한테 시간이 딱 1분 정도 남았는데, 한 교수님께서 그러면 방금 김 소장님께서 말씀하신 거에 대한 동의, 혹은 반박. 그리고 내년 전망 짧게 부탁드립니다.

●한문도: 아 네. 90% 동의합니다. 정부가 똑바로 해야 되는데요. 정부가 말씀 주신 것처럼 이상한 대책이 나오면, 또 포모 현상이 한 번 일어날 수 있다고 보고요. 만약에 대책이 정말 국민들이 공감할 수 있고, 전문가들이 특히 우리 김인만 소장님이 이 정도면 잘 나왔네 할 정도면, 집값이 좀 안정 국면으로 돌아간다 라고 저는 한번 예측해 보겠습니다.

◇정채운: 두 분이 좀 사이 좋게 이렇게 얘기할 수 있는게 보기 좋네요.

●한문도: 원래 사이 좋습니다.

◇정채운: 마무리는 훈훈하게. 네. 의견의 차이는 누구든지 있을 수 있는 거고, 오늘 두 분 다 말씀 잘 해 주셨습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 마지막으로 짧게 하나만 더 여쭤보면.

●한문도: 네네.

◇정채운: 그래서 좀 끝물에 가까웠다 정도로 정리할 수 있을까요?

●한문도: 네. 정부 대책을 보고 시장에 대처하시면 좋을 것 같습니다. 대책의 효과가 여러분들이 보시면 판단되니까, 그걸 보고 판단하시면 좋을 것 같습니다.

◇정채운: 알겠습니다. 올해 연말, 혹은 내년 초에 나올 공급 대책 만약에 발표된다면 어떤 내용일지 지켜보는 것도 굉장히 중요할 것 같습니다. 두 분 말씀 오늘 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장, 한문도 명지대 대학 교수 함께했습니다. 두 분 말씀 고맙습니다.

●한문도: 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)

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