내년 1분기 은행·여전채 만기 72조···대출금리 상승 우려 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스] : zum 뉴스

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* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다

[주요 이슈 브리핑]

■ 금리 압박: 내년 1분기 만기가 도래하는 은행채와 여전채 규모가 72조 4000억 원으로 예년보다 17.9% 많은 것으로 확인됐다. 코픽스는 지난달 2.81%로 전월 대비 0.24%포인트 올라 석 달 연속 오름세를 보였으며, 4대 은행 주택담보대출 금리는 3.91~5.40%로 한 달 전보다 상하단 모두 상승했다.

■ 주택 수요: 지난해 퇴직연금 중도인출 인원은 6만 6531명으로 전년 대비 4.3% 증가했고, 이 중 주택 구입 목적이 3만 7618명으로 통계 작성 이래 최대치를 기록했다. 주거 임차 1만 6955명을 포함하면 주거 관련 목적이 전체의 80% 이상을 차지하며, 집값 상승세 속에서 노후자금을 당겨쓰는 수요가 늘어나는 모습이다.

■ 신도시 개발: 부천대장 신도시에 대한항공(003490)·SK이노베이션(096770)·SK하이닉스(000660)·DN솔루션즈가 총 2조 6000억 원을 투입해 2030년까지 연구개발 센터를 조성한다. 이와 함께 대장에서 홍대입구까지 연결하는 광역철도가 착공에 들어가 2031년 개통 시 27분 만에 이동이 가능해지며, 올해 청약에서 평균 100대 1 이상 경쟁률을 기록한 만큼 향후 분양 열기도 뜨거울 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 은행·여전채 내년 1분기 만기 72조···대출금리 상승 압력 커진다

내년 1분기 만기가 도래하는 은행채는 52조 8000억 원, 여전채는 19조 6000억 원으로 2023~2025년 1분기 평균 대비 각각 24.5%, 2.5% 증가했다. 국고채 3년물 금리는 올 초 연 2.507%에서 3.06%로 상승했고, 5년물은 2.681%에서 3.3%로 뛰었다. 이에 따라 지난달 코픽스는 2.81%로 전월 대비 0.24%포인트 올라 석 달 연속 오름세를 보였다. 4대 은행의 6개월 변동형 주택담보대출 금리는 3.91~5.40%로 한 달 전 3.82~5.33% 대비 상하단 모두 올랐다. 금융위원회는 시장 안정을 위해 내년에도 최소 100조 원 규모의 시장 안정 프로그램을 지속하고, 부동산 프로젝트파이낸싱 연착륙에 최대 60조 9000억 원을 지원할 계획이다.

2. “노후보다 집”···작년 3.8만명이 퇴직연금 깨고 집 샀다

국가데이터처 발표 ‘2024년 퇴직연금통계 결과’에 따르면 지난해 퇴직연금 중도인출 인원은 6만 6531명으로 전년 6만 3783명 대비 4.3% 늘었다. 중도 인출 금액은 2조 7352억 원으로 전년 2조 4404억 원 대비 12.1% 증가했다. 중도 인출 사유 중 주택 구입이 3만 7618명(56.5%)으로 가장 많았고, 주거 임차가 1만 6955명(25.5%)을 기록했다. 주거 관련 목적이 전체의 80% 이상을 차지하며 관련 통계 집계 이래 최대 인원이다. 한편 퇴직연금 총적립 금액은 431조 원으로 전년 대비 12.9% 늘었고, 가입 근로자도 735만 4000명으로 2.9% 증가하는 모습이다.

3. 서울 도심 기피시설, 주상복합·오피스텔로 탈바꿈

서울 도심의 성매매 업소 집결지가 주상복합과 오피스텔로 재개발되고 있다. 성북구 신월곡1구역은 미아리 텍사스 철거 후 내년 하반기 착공해 최고 46층 2201가구 주상복합과 오피스텔 170실을 조성한다. 시공은 롯데건설이 맡으며 공사 기간은 4년이다. 또한 영등포역 인근은 영등포 도심역세권 재개발구역으로 지정돼 상업·업무·주거 복합 건물이 들어선다. 청량리588은 최고 65층 1425가구 주상복합으로 2023년 준공됐고, 천호동텍사스는 최고 40층 999가구로 2024년 입주했다. 전문가들은 서울 집값 상승이 기피 시설 철거와 부지 개발로 이어지며, 정비사업으로 주변 시설 시세도 동반 상승하는 효과가 나타난다고 분석했다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 홍대 잇는 철도에 기업 R&D센터까지···부천대장, 청약흥행 잇나

한국토지주택공사는 대한항공·SK이노베이션·SK하이닉스·DN솔루션즈와 4100억 원 규모 토지 매매계약을 체결했다. 대한항공은 1조 2000억 원으로 7만 2000㎡ 규모의 무인 항공기 연구시설을 건립하고, SK하이닉스와 SK이노베이션은 1조 2000억 원으로 각각 1만 9000㎡, 2만 6000㎡ 규모의 연구개발 센터를 조성한다. 또한 국토교통부는 대장~홍대 광역철도 착공식을 개최했으며, 총 20km를 연결하는 이 철도는 2조 1000억 원이 투입돼 2031년 말 개통 시 대장지구에서 홍대입구역까지 27분 만에 이동 가능하다. 올 4월 분양한 A7·A8 블록은 121대 1, 137대 1의 경쟁률을 기록했고, 청약자 중 서울 거주자가 40%를 차지하는 모습이다.

5. 외국인 토허제 후 거래는 반토막···증여는 2배↑

대법원 등기정보광장에 따르면 올해 9~11월 서울에서 공동주택을 증여받은 외국인은 39명으로 지난해 18명 대비 2.2배 늘었다. 국적별로는 미국인 23명, 캐나다인 8명, 중국인 6명 순이었다. 반면 같은 기간 서울 내 외국인 주택 거래는 179건으로 지난해 353건 대비 49% 감소했다. 이에 따라 정부는 외국인 주택 투기 방지를 위해 서울 전역, 경기도 23개 시군, 인천 7개 자치구를 토지거래허가구역으로 지정했다. 8월 26일부터 외국인은 취득 후 2년간 실거주 시에만 거래할 수 있으며, 내년 2월 10일부터는 자금조달계획서와 입증서류 제출이 의무화되는 상황이다.

6. 자기자본 격차 49조 최대···대형 증권사 독주

한국기업평가에 따르면 신용등급이 부여된 종합금융투자사업자 9개사의 올해 3분기 합산 자기자본은 66조 2051억 원이다. 이는 나머지 16개 일반 증권사의 17조 670억 원보다 3.9배 많으며, 격차는 49조 1381억 원으로 최근 5년 내 최대치다. 대형 증권사들은 발행어음과 종합투자계좌, 기업금융 업무 확대를 위해 유상증자와 후순위채 발행으로 자본을 늘렸다. 올해 3분기 종합 투자은행 9개사의 자기자본은 전년 동기 대비 12.56% 증가한 반면, 일반 증권사는 6.23% 증가에 그쳤다. 별도 기준 3분기 누적 순이익은 종합 IB가 5조 6057억 원으로 일반 증권사 7753억 원을 7.2배 웃도는 모습이다.