공급 부족 우려 확산…서울 집값, 규제에도 상승세[2025 결산]

ⓒ News1 김초희 디자이너

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 올해 서울 집값은 정부의 대출 규제와 토지거래허가구역 지정이라는 강력한 규제에도 상승 폭을 확대했다. 시장 내 풍부한 유동성이 부동산으로 쏠리면서 서울 집값을 자극한 결과다. 정부가 잇따라 내놓은 규제 이후 매물이 급감한 점도 오히려 집값을 끌어올리는 역효과로 작용했다.

이재명 정부 출범 이후 계속된 규제

15일 부동산R114에 따르면 올해 11월 말 기준 서울 아파트 시세는 3.3㎡당 4785만 원으로 지난해 12월(4290만 원) 대비 11.5% 상승했다.

강남3구의 상승률은 더욱 뚜렷했다. 같은 기간 강남구는 3.3㎡당 7880만 원에서 9028만 원으로 14.5% 올랐다. 서초구와 송파구도 각각 13.6%, 16.4% 상승했다.

서울 집값은 2022년과 2023년 고금리 여파로 하락했지만, 지난해 6.28%로 상승 전환한 데 이어 올해는 두 자릿수 상승률을 기록했다. 풍부한 유동성이 투자 가치가 높은 강남권으로 몰린 영향이다.

실제 거래 사례를 보면 지난달 입주를 시작한 청담르엘 전용 111㎡(45평형) 입주권은 90억 원에 거래됐다. 3.3㎡로 환산하면 2억 원 수준이다. 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가(7209만 원)를 고려하면 3배가량 오른 셈이다.

재건축 단지에도 뭉칫돈이 몰렸다. 강남구 은마아파트 전용 76㎡는 지난달 38억 원에 거래됐다. 올해 1월 실거래가(27억 원)와 비교하면 상승률은 약 40%에 달한다.

무엇보다 이재명 정부 출범 직후인 6·27 대출 규제를 시작으로 9·7 공급대책, 10·15 부동산 대책이 잇따라 나왔음에도 서울 집값의 우상향 흐름은 꺾이지 않았다. 월별 기준으로는 지난 6월 1.3% 상승을 시작으로 11월까지 매달 오름세를 유지했다.

지난 10월에는 10·15 대책 발표 직후 막차 수요가 몰리며 월간 상승률이 1.46%를 기록했다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하는 초강력 규제에도 불구하고 상승세가 이어진 것이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "자산 시장에 풀린 풍부한 유동성이 집값 상승 기대를 키웠다"며 "매도자들의 호가 강세 현상이 꾸준히 유지됐다"고 설명했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2025.12.14/뉴스1 ⓒ News1 이호윤 기자

불안한 서울 전셋값…집값 받치는 역효과

전문가들은 정부의 각종 규제로 인한 매물 잠김 현상이 집값을 밀어 올렸다고 진단했다. 서울 전역 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 강화로 시장에 나오는 매물이 급감했다는 것이다. 매물이 부족한 상황에서 한두 건의 거래만으로 전체 시세가 상승하는 구조가 형성됐다는 분석이다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 6월 말 7만 4779개에서 이달 5만 9939개로 24.7% 감소했다.

입주 물량 축소도 부동산 심리에 영향을 주고 있다. 선호도가 높은 신규 아파트 공급이 줄어들면서 집값이 쉽게 내려가지 않을 것이란 인식이 확산됐다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 3만7681가구지만, 내년에는 약 9600가구로 급감할 전망이다. 2027년에도 입주 물량은 8200가구에 불과하다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "신규 공급뿐 아니라 시장에서 거래할 수 있는 매물 자체가 부족하다"며 "유동성이 풍부한 상황에서 호가가 그대로 시세로 이어지고 있다"고 설명했다.

불안한 임대차 시장도 집값 상승을 부추기는 요인이다. 10·15 대책 이후 실거주 의무가 강화되면서 갭투자(전세 낀 매매)는 사실상 불가능해졌다. 기존 세입자들은 대출 규제로 내 집 마련을 미루고 계약갱신청구권을 활용해 거주를 연장하는 사례가 늘고 있다. 전셋값 상승이 집값 하락을 막는 구조가 더욱 뚜렷해졌다는 분석이다.

심형석 우대빵 부동산연구소 소장은 "내년 공급 감소를 예상한 수요자들이 매수에 나서고 있다"며 "시장에 매물이 풀릴 수 있도록 거래세 인하 등 보완책이 필요하다"고 강조했다.

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Copyright ⓒ 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. <용어설명> ■ 6·27 대출 규제 2025년 6월 27일 시행된 부동산 시장 안정화 대책으로, 서울 등 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 최대 6억 원까지 제한한다. 집 구매 시 실거주 의무가 강화되고 다주택자의 추가 대출은 사실상 금지된다. ■ 9·7 공급 대책 2030년까지 수도권에 135만 가구의 신규 주택을 착공하는 대규모 공급 계획이다. 한국토지주택공사(LH)가 공공택지의 주택사업을 민간에 매각하지 않고 직접 시행해 공급량과 속도를 높이며, 공공기관 유휴부지, 노후 공공임대, 노후 공공청사, 미사용 학교 용지 등 도심 내 다양한 부지를 적극 활용해 주택 공급을 확대하는 것이 핵심이다. ■ 10·15 부동산 대책 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 수도권·규제지역 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도를 낮춰 과도한 투자수익을 억제하는 내용이다.