지방 주담대 ‘6개월 숨통’···3단계 DSR 발목 잡힌 진짜 이유 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스] : zum 뉴스

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[주요 이슈 브리핑]

■ 대출규제 완화: 금융위원회가 지방 부동산 및 건설경기 상황을 감안해 연말 예정이던 스트레스DSR 3단계 적용을 내년 6월까지 연장했다. 이에 따라 지방 투자자들은 당분간 현행 2단계 기준으로 대출받을 수 있게 됐으며, 전세대출보증 심사에서도 공시가격 140% 일괄 적용에서 최근 6개월 이내 감정평가금액 인정으로 개선되는 모습이다.

■ 청약시장 양극화: 전국 1순위 청약 경쟁률이 7.42대 1로 2021년 이후 최저 수준을 기록한 반면 서울은 136대 1의 높은 경쟁률을 유지했다. 서울 래미안트리니원은 238대 1, 잠실 르엘은 631.6대 1을 기록했지만 김포·파주 등 수도권 외곽과 지방은 무더기 미달 사태가 발생하면서, 청약통장 해지자도 1년간 40만 명에 달하는 상황이다.

■ 금리 상승: 정부의 확장재정 기조에 따른 국고채 수급 부담 우려로 3년물 국채 금리가 3.095%까지 치솟으며 2024년 7월 이후 최고 수준을 기록했다. 내년 국고채 순증 발행 규모가 109조 4000억 원으로 25조 7000억 원 늘어나고 외국인의 3년 국채 선물 순매도도 이달 4만 9773계약으로 급증하면서, 시장 부담은 내년 1분기부터 본격화될 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 지방 주담대 3단계 스트레스DSR 6개월 유예

정부가 연말로 예정돼 있던 지방 주택담보대출의 스트레스DSR 규제 유예를 내년 6월까지 연장했다. 스트레스DSR은 대출금리에 가산금리를 부과해 대출한도를 산출하는 제도로, 3단계 적용 시 규제가 강해져 대출금리 상승과 한도 축소 효과가 있다. 이번 유예로 당분간 현 상황대로 대출을 받을 수 있게 됐다. 또한 전세대출보증 심사에서 내년 1월부터 차주가 원할 경우 최근 6개월 이내 감정평가금액을 주택가격으로 인정받을 수 있다. 한편 지난달 금융권 가계대출 잔액은 총 4조 1000억 원 증가했으나 전월 대비 증가폭은 8000억 원 줄었다. 은행권 가계대출은 1조 9000억 원 증가로 전월 대비 40% 넘게 감소했지만, 제2금융권은 1조 4000억 원이 늘어 증가폭이 커진 모습이다.

2. 서울 ‘로또’지만 지방은 ‘마피’···전국 청약 경쟁률 5년來 최저

전국 1순위 주택청약 경쟁률이 7.4대 1로 2021년 이후 최저치를 기록했다. 서울은 올 들어 수백 대 1의 높은 경쟁률이 속출하고 있지만, 서울 이외 지역은 5년 전과 비교해 청약 경쟁률이 5분의 1 수준까지 낮아졌다. 서울의 1순위 평균 경쟁률은 올해 136대 1로 세자릿수를 유지하고 있으나, 비서울 지역은 4.2대 1로 추락했다. 서초구 반포동 래미안트리니원은 평균 경쟁률 238대 1을 기록했으며 최저 청약가점은 70점으로, 4인 가구 만점 69점보다 높아 5명 가족이어야 당첨 가능했다. 반면 김포·파주 등에서는 미분양이 속출하고 있으며, 청약통장 해지 건수도 최근 1년간 40만 명에 달했다. 전문가들은 지방 고분양가 관리와 청약 규제 완화가 시급하다고 지적했다.

3. 건전성 악화 전망에 물량 부담까지···국채금리 급등 지속

정부의 확장재정 기조에 따른 국고채 수급 부담 우려에 국내 채권시장의 약세 흐름이 진정되지 않고 있다. 3년 만기 국고채 금리는 전 거래일보다 1.1bp 오른 연 3.095%에 장을 마쳤으며, 3년물 기준 2024년 7월 중순 이후 최고 수준이다. 정부는 내년 225조 7000억 원 규모의 국고채 발행을 계획하고 있으며, 순증 발행 규모는 올해 83조 7000억 원에서 내년 109조 4000억 원으로 25조 7000억 원 늘어난다. 수급 부담 우려에 외국인의 매도세도 이어지고 있다. 서울채권시장에서 이달 외국인의 3년 국채 선물 순매도는 4만 9773계약으로 집계돼 지난달 1만 7800계약의 3배에 달한다. 시장 부담은 내년 1분기부터 본격화될 가능성이 크다는 전망이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 캡스톤운용, 이천국제물류센터 판다

캡스톤자산운용이 이천국제물류센터를 약 350억 원에 매각한다. 전 층 접안되는 100% 상온 물류센터로 투자 가치가 높은 매물로 평가된다. 이천국제물류센터는 지상 1~4층 높이로 연면적 약 7018평 규모다. 현재 동아쏘시오홀딩스(000640) 계열사 용마로지스가 준공 시점부터 입주해 1층 창고와 2층 사무실을 임차 중이다. 지난해 말 환경개선공사를 실시했으며, 3층 창고와 4층 사무실은 현재 복수의 대기업 계열사와 임대차 협의 중이다. 이천은 SK하이닉스 이천 캠퍼스인 반도체 생산단지가 위치해 제조 수요가 풍부한 지역이다. 또한 중부고속·중부내륙고속도로 중심의 전통적인 물류사 선호 입지로 국내 대형 물류사 거점이 다수 분포돼 있다.

5. 부채증가 속도 세계 최고인데···“상실감 위로한다며 1인당 60만원”

이재명 정부의 농어촌 기본소득 사업이 지방자치단체 간 현금 살포 경쟁을 부추기고 있다. 시범 사업 공모에서 탈락한 충북 보은군은 1인당 60만 원, 괴산군은 50만 원, 영동군은 50만 원의 자체 지원책을 확정했다. 보은군의 민생회복지원금 188억 원은 연간 지방세 수입 약 260억 원의 70%에 육박한다. 이들의 재정자립도는 9.6~11.2%로 전국 군 평균 17.3%에도 못 미치지만, 내년 6월 지방선거를 앞두고 현금 지원 경쟁에 나서고 있다. 한편 국가채무는 내년 1400조 원을 돌파하며 2029년 1788조 9000억 원에 달할 전망이다. GDP 대비 국가채무비율도 2025년 49.1%에서 2029년 58.0%로 수직 상승한다. IMF는 한국을 “비기축통화국 중 가장 가파른 부채 증가 속도”라고 지적했다.

6. 올 金 수입 73억 달러···IMF때보다 더 많았다

올해 111월 금 수입액이 73억 3000만 달러로 외환위기 시점인 1997년 65억 2000만 달러를 넘어서며 역대 최고치를 경신했다. 개인 투자자들의 금 ETF 투자 확대로 금융사의 금 매입량이 급증한 영향이다. 금 현물 가격은 트로이온스당 4208.39달러로 연초 대비 60% 가까이 올랐다. 4대 시중은행이 올해 911월 3개월간 판매한 골드바는 약 1.6톤으로 지난해 연간 판매량 1.4톤을 초과했다. 미래에셋 타이거 금 현물 ETF의 자산액은 올해 6월 상장 당시 500억 원에서 11월 말 9000억 원으로 늘었다. 한국투자신탁운용의 에이스 금 현물 ETF 자산액은 지난해 말 6200억 원에서 올해 11월 말 3조 원으로 불어났다.