49층 올리는 '여의도 광장' 40억 뚫을까

'일반상업지구'로 용도 상향
일반분양 확대·3박자 갖춰
주변지역 재건축 다시 속도

여의도 광장아파트 재건축 위치·조감도. /그래픽=최헌정

서울 여의도 재건축시장이 다시 속도를 낸다. 여의도 '광장아파트'가 최근 서울시 건축심의를 통과하며 최고 49층 재건축계획을 확정하면서다. 오랜 기간 발목을 잡아온 상업지역·주거지역 분리이슈가 해소되고 용도지역 상향까지 이뤄지면서 사업성이 대폭 개선됐다는 분석이 나온다.

여의도 일대의 재건축 구도가 본격적으로 갖춰지며 직주근접이 강점인 '국제금융 중심 주거지'의 미래 가치도 재조명된다.

10일 업계에 따르면 광장아파트는 이번 심의로 용도지역이 일반상업지역으로 상향돼 용적률을 크게 높일 수 있게 됐다. 이에 따라 기존 744가구 규모 단지는 앞으로 570가구 증가한 1314가구의 중대형급 단지로 탈바꿈한다. 일반분양 물량은 기존 대비 1.7배가량 확대될 전망이다. 정비업계에서는 가구수 증가폭이 크고 용적률이 급등하면서 조합원의 분담금 부담도 여의도 내 다른 재건축단지 대비 완화될 가능성이 높다고 본다.

여의도 재건축 스카이라인의 윤곽도 뚜렷해졌다. '시범아파트'가 최고 65층으로 독보적 랜드마크를 예고한 상황이지만 '한양' '광장' 등 주요 단지는 49층 안에서 재편된다. 이 가운데 광장아파트는 여의도역 도보권 입지에다 1300가구대 중규모 단지로 재탄생하는 점이 부각되며 입지·규모·속도 삼박자를 고루 갖춘 단지가 됐다.

실제 시장가격에도 이런 분위기가 반영된다. 광장아파트는 지난 8월 전용면적 117㎡가 35억원, 135㎡는 38억4000만원에 거래되며 고점 회복세를 뚜렷이 나타냈다. 심의통과 이후 같은 면적이 38억~40억원을 호가하며 추가로 오름세를 보인다.

여의도 유일 신축아파트인 '브라이튼 여의도'의 가격 흐름도 구축단지의 심리적 지지선을 끌어올린다. 전용 84㎡ 매매가격이 지난 8월 39억원에서 형성되며 신축 가격대가 40억원 진입을 눈앞에 둔 상황이다. 최근 신축가격이 주변 구축가격을 끌어올리는 시장 분위기상 신축이 39억원을 형성한 이상 재건축단지의 준공 후 가치는 40억원대 중후반까지 확장될 여지가 충분하다는 게 업계의 중론이다.

다만 거래량은 토지거래허가구역 지정과 대출규제가 맞물리며 위축된 모습이다. 그럼에도 시범·한양·광장 등 재건축 확정단지들은 매물출회가 적고 호가가 강하게 유지되는 '버티기 장세'가 지속된다.

여의도 재건축의 대표 변수로는 재건축초과이익환수제가 꼽힌다. 여의도 일대는 입지·수요가 강해 준공시점의 가치 상승폭이 클 것으로 예상돼 재건축으로 인한 초과이익이 상당할 것으로 추산된다. 최근 사업성이 개선되면서 단지별로 부담금이 부과될 가능성이 높다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr

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