김부장 ‘서울 자가’ 날린 상가, 국평 50억 앞둔 잠실은 다를까 [부동산360]

서울 송파구 잠실르엘(미성크로바아파트재건축조합) 공사현장. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 송파구 잠실동 일대에 연말과 연초를 기점으로 총 400실이 넘는 규모의 아파트 단지 내 상가가 새로 공급된다. 상가는 한 때 알짜 노후 투자처로 주목받다가, 소비패턴 변화로 대면 영업을 하는 자영업자가 줄자 투자 수요가 급감했다. 때문에 업계에선 잠실 일대 대규모 상가 공급에 대한 시장 반응이 앞으로 상업용 부동산 투자 움직임의 이정표가 될 것으로 본다.

‘잠래아+잠실 르엘’ 가장 주목받는 신축 단지, 입지는 보장됐다
이번달과 내년 1월, 두 달에 걸쳐 잠실 일대엔 총 4500여 가구가 입주한다. ‘잠실래미안아이파크’와 ‘잠실 르엘’ 두 단지는 각각 2678가구, 1865가구로 대단지일 뿐더러 이미 국민형평(84㎡·이하 전용면적) 매매가가 40억원을 넘어서는 등 ‘소비력’을 갖출 것으로 기대된다. 인근 ‘파크리오’(6864가구)까지 합하면 배후 수요는 1만2000가구에 달한다.

먼저 이달 31일 입주 예정인 잠실래미안아이파크의 상가는 전체 185호실로 이 중 조합원 물량을 제외한 67호실이 일반 분양으로 공급된다. 2026년 1월 입주 예정인 잠실 르엘도 전체 220호실 중 95호실이 일반 분양이다. 이 일대 상가공급 규모가 405호실로 이 중 162호실이 일반 분양 물량이다.

이 일대에선 입지만큼은 보장돼있다고 평가한다. 잠실동 A공인중개사무소 대표는 “잠실래미안아이파크 상가는 대단지 아파트가 모이는 사거리 코너에 상가가 자리해, 인근 단지 주민의 소비를 거의 독점하는 구조로 전형적인 ‘항아리 상권’”이라고 말했다. 또 “잠실르엘 상가는 잠실역과 직접 연결되는 보행 통로가 계획돼 있어 역세권 수요 유입에 유리하다”고 분석했다.

서울 송파구 잠실 한 부동산 중개업소에 매물접수 안내가 붙어있다. [연합]

A대표는 또 “이미 17년 전 공급된 잠실 ‘파크리오’ 상가의 공실률을 보면 지역 상가 수요를 가늠할 수 있다”며 “A·B상가 통틀어 전체 실질 공실이 10실 미만으로, 사실상 자연 공실률 이하 수준”이라고 덧붙였다.

인근 B중개업소 관계자는 “잠실 지역 단지 내 상가는 학원, 병원, 필라테스 등 초등학생과 학부모 수요에 기반한 생활 밀착형 업종이 중심”이라며 “교육·의료 수요는 경기 변동에 비교적 둔감한 편”이라고 말했다.

실제 잠실 일대 소비 수요는 안정적으로 평가된다. 롯데백화점 잠실점은 이달 신세계백화점 강남점에 이어 연간 누적 매출 3조원을 넘어섰다. 이 같은 단일 점포 매출 기록은 ‘세계적’으로, 내년엔 ‘매출 4조원’ 기록에 도전한다. 현재 연간 매출 4조원이 넘는 백화점 단일 점포는 영국의 해러즈, 일본의 이세탄 백화점 뿐이다.

관건은 고분양가와 공급 과잉…‘월세’ 감당 업종 제한적일 듯

하지만 전국 상가 시장 전반은 침체 흐름을 보이고 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 3분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면, 올해 3분기 전국 집합상가 공실률은 10.5%로, 전년 동기보다 0.4%포인트 상승했다. 제조업·업무시설 대비 오프라인 중심 상권의 약세가 두드러졌다는 분석이다.

고분양가와 높은 임대료는 수익성을 위협하는 요인이다. 업계에 따르면 잠실래미안아이파크 1층 상가 36.7㎡(약11평) 기준 분양가는 20~21억원이고 임대차 조건은 보증금 1억원, 월 임대료 750만원 수준이다. 잠실르엘의 분양가도 비슷한 수준으로, 임대차의 경우 1층 상가 36.1㎡(약11평)가 보증금 1억원 기준 월세 750만~850만원대에 형성돼 있다.

서울 한 신축 아파트 단지 내 상가. [헤럴드경제DB]

공급과잉에 대한 경고도 나온다. 두 단지 상가가 같은 시점에 가동되면 음식점, 카페, 학원 등 주요 업종을 중심으로 점포 간 경쟁이 심화될 수 있다는 우려다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “과거에 비해 단지 내 상가의 분양가가 크게 오른 상황에서, 단순히 기존 수익률 기준으로 접근하긴 어렵다”고 말했다. 그는 “집합상가의 경우 연 임대 수익률이 3~5% 정도면 양호한데, 분양가가 20억원을 넘으면 연 1억원의 수익이 필요하고, 결국 월 임대료가 1000만원에 근접해야 손익이 맞는다”며 “이런 임대료를 감당할 수 있는 업종은 매우 제한적”이라고 지적했다.

또한 “이미 성숙한 상권에 다수 상가가 한 번에 공급되면 신규 상가가 성장하는 데 구조적 한계가 있을 수 있고 단지 세대수가 아무리 크더라도 최근에는 멀리 이동이 용이해 그 단지 내 수요조차 분산될 수 있다”고 경고했다.