공시가격 현실화율과 보유세의 함수 [경제용어사전]

[조서영 기자]

국토교통부가 2026년 공시가격 현실화율을 69.0%로 동결한다고 발표했다.[사진｜연합뉴스]

■ 공시가격 현실화율 = 부동산의 공시가격이 실제 시세를 얼마나 반영하고 있는지 보여주는 지표다. 공시가가 실제 거래가 대비 얼마에 형성돼 있는지 비율로 나타낸다. 예를 들어, 시장 가격이 20억원인 아파트가 있다고 했을 때 공시가격이 10억원이라면 공시가격 현실화율은 50%가 된다.

이 지표가 중요한 이유는 정부가 보유세(재산세+종합부동산세)를 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 부과해서다. 공시가격 현실화율이 낮다면 실제 부동산의 가치를 밑도는 수준으로 징세한다고 볼 수 있다. 그래서 공시가격 현실화율은 조세 형평성을 따져보는 지표로 쓰인다.

2020년 문재인 정부가 수립한 '부동산 공시가격 현실화 계획'도 조세 불평등을 해소하겠다는 맥락에서 등장했다. 이에 따라 2020년 69.0%였던 공시가격 현실화율을 2021년 70.2%, 2022년 71.5%로 올렸다(아파트 기준). 2030년까지 이 비율을 90%로 끌어올리겠다는 게 문재인 정부가 내세운 목표였다.

이 기조는 윤석열 정부가 들어선 후 달라졌다. 윤석열 정부는 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌렸다. 공시가격 산정체계의 합리화 방안을 마련한다는 명분으로 3년간 이를 69.0%로 유지했다.

李 공시가격 현실화율 69% 동결한 까닭

이재명 정부 역시 윤 정부와 같은 선택을 했다. 지난 13일 국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회에서 내년 공시가격 현실화율을 69.0%로 동결하기로 했다고 밝혔다. 공시가격 상승분에 더해 현실화율까지 인상하면 보유세 부담이 너무 커질 수 있다는 우려를 반영한 것으로 풀이된다.

실제로 강남 3구나 마포·용산·성동구 등 한강벨트 지역은 공시가격 현실화율을 동결해도 내년 보유세 부담이 20~40% 증가한다. 국토부에 따르면 강남구 압구정동 '신현대 9차(전용면적 111㎡)'의 공시가격은 올해 34억7600만원에서 9억원 이상 오른 43억7800만원으로 책정될 전망이다. 그러면 보유세는 69.0%를 적용해도 1858만원에서 2647만원으로 789만원 늘어난다. 상승률로 따져보면 42.5%다.

김윤덕 국토부 장관은 "현재 67개 제도에 공적 기준가격으로 활용하는 부동산 공시가격은 국민 생활과 매우 밀접하다"며 "내년 공시가격 현실화율은 현재 수준으로 유지하되, 시세 산정의 정밀성을 높여 부동산 시세 변동을 정확히 반영할 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

조서영 더스쿠프 기자

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