10·15 대책 한 달···대출 조였더니 한강벨트·강북에 벌어진 일 [김태영의 부동산 썸씽] : zum 뉴스

이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이자 ‘초강력 삼중 규제’로 불리는 10·15 부동산 대책이 나온 지 한 달이 지났습니다. 급등하던 집값을 잡기 위해 정부는 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 다양한 규제 카드를 꺼냈었죠. 풍선 효과를 막겠다며 서울 전역과 경기 12곳까지 총 37곳을 한꺼번에 규제 대상으로 삼았고요. 10·15 대책은 한 달 동안 어떻게 작동했을까요? 오늘은 대책 내용을 복기하고, 주택 매매 시장에 미친 영향을 정리해 보겠습니다.

규제 지역, 집값 40%만 대출…중저가 주택 대출 감소 효과 커

정부가 지난달 15일 발표한 대책의 내용을 세 가지로 정리하자면 ①서울 전 자치구와 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정 ②규제지역과 수도권의 주택담보대출 한도를 집값에 따라 6억·4억·2억 원으로 차등화 ③규제 지역을 토지거래허가구역으로도 지정한 것이라고 할 수 있겠습니다.

①먼저 조정대상지역과 투기과열지구를 아주 간단하게 설명하자면요. 집값이 급등한 지역을 정부가 특별 관리하는 제도라고 보시면 됩니다. 대출, 청약은 물론이고 세제(조정대상지역), 재건축·재개발(투기과열지구) 등 주택과 관련한 대부분의 분야에서 강한 규제를 적용받게 되죠. 그래서 이 둘을 묶어 ‘규제 지역’이라고 부릅니다.

10·15 대책 전까지 규제지역은 서울 강남 3구와 용산구 등 네 곳이 전부였습니다. 국토부가 여기에 더해 새로 지정한 지역은 서울 21개 구와 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등)입니다. 기존 지역까지 합치면 총 37곳이 규제지역이 된 것이지요.

규제지역이 되면요, 주택을 구입할 때 대출받을 수 있는 돈이 확 줄어듭니다. 비규제지역에서는 70%인 주택담보대출비율(LTV)이 조정대상지역·투기과열지구에서는 40%으로 낮아지거든요. 집값의 최대 40%만 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.

LTV 40%의 대상은 무주택자와 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자로 한정됩니다. 유주택자는 LTV가 0%입니다. 단 생애최초 매수자는 LTV가 70%까지 적용됩니다. 물론 대출 한도(집값에 따라 최대 2억~6억 원) 내에서요.

사실 LTV 40%라는 조치는 비교적 가격이 낮은 집을 알아보던 이들에게 더 큰 영향을 주고 있습니다. 6·27 대출 규제로 주담대 한도가 최대 6억 원으로 묶였던 것, 기억 나실 겁니다. 이 때문에 매매 가격의 70%가 6억 원 이상인, 즉 대략 8억 6000만 원이 넘는 아파트들은 LTV가 40%든 70%든 큰 차이가 없습니다. 어차피 6억 원까지만 대출이 나왔으니까요.

하지만 가격이 더 싼 아파트라면 얘기가 달라집니다. 예를 들어 7억 5000만 원짜리 아파트를 봤던 매수자라면 10·15 대책 이전에는 주담대가 5억 2500만 원(LTV 70%) 나왔지만, 지금은 3억 원까지만 가능하죠.

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현금 부자만 고가 주택 사도록···15억원 이상 주택 대출 한도 하향

②10·15 대책은 고가 주택의 주담대 한도를 줄이는 규제도 내놨습니다. 수도권과 규제지역의 주택 구입 목적 매매가격이 15억 원 초과~25억 원 이하이면 4억 원, 25억 원 초과면 2억 원까지만 대출을 받을 수 있게 한 것이죠. 15억 원 이하 아파트의 주담대 한도만 이전과 동일하게 6억 원으로 유지됐습니다. 중저가 주택은 규제 지역 지정(LTV 40%)으로, 고가 주택은 주담대 한도 조정으로 모두 대출이 줄어든 것이지요.

③규제지역으로 묶인 서울·경기 37곳은 지난달 20일부터 토지거래허가구역으로도 지정됐습니다. 토지거래허가구역은 토지 등 부동산을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 받는 제도로, 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭 투자’가 불가능해진 겁니다.

갭 투자는 6·27 규제로 이미 위축됐었죠. 주담대를 받으면 6개월 내 전입하도록 하고, 소유권 이전 조건부 전세 대출도 금지했으니까요. 여기에 더해 10·15 대책으로 토지거래허가구역까지 전례 없는 규모로 넓어지면서 ‘현금이 풍부한 실수요자만’ 집을 사기 쉬운 환경이 더 무르익었습니다.

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위축된 시장···대책 발표 후 서울 거래량 77% 급감

한 달 동안 시장은 어떻게 반응했을까요? 부동산 리서치 업체 리얼투데이가 집계한 거래량부터 보자면요, 10·15 대책 시행일인 지난달 16일부터 이달 11일까지 27일간 서울에서는 총 2320건의 아파트가 거래됐습니다. 이는 대책 직전 27일(9월 18일~10월 15일) 체결된 1만 254건과 비교하면 77.4%나 감소한 수치입니다.

물론 이는 확정치는 아닙니다. 부동산 거래 신고 기한이 계약 후 30일이어서 한 달은 더 있어야 최종 거래량을 알 수 있거든요. 이를 감안하더라도 감소 폭이 워낙 커서 시장이 급격히 위축됐다는 해석에는 이견이 없습니다.

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가격 상승세 둔화됐지만···한강벨트·분당·과천 오름폭 여전히 커

하지만 거래 가격은 아직까지는 대책의 ‘약발’이 든다고 하기엔 어려운 모습입니다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 대책 발표 후 4주(10월 20일~11월 10일) 동안 서울의 아파트 가격은 총 1.09% 올랐습니다. 대책 전 4주(9월 15일~10월 13일) 간 상승률이 1.12%인 것과 비교하면 둔화세가 그리 뚜렷하지는 않습니다.

하반기 집값 상승의 진원지로 여겨졌던 한강 벨트는 어떨까요? 4주간의 수치를 보면, 용산구는 0.63%(10월 20일)→0.29%(10월 27일)→0.23%(11월 3일)→0.31%(11월 10일), 성동구는 1.25%→0.37%→0.29%→0.37%, 마포구는 0.92%→0.32%→0.23%→0.23% 상승했습니다.

상승세가 꺾이긴 했지만 여전히 높은 수치입니다. 매주 0.23%씩 1년(52주)간 오른다고 치면 연간 상승률이 11.96%나 되거든요. 경기도 규제 지역도 크게 다르지 않습니다. 최근 4주 동안 성남시 분당구는 3.77%, 과천시는 2.9% 올랐습니다.

사실 이런 현상은 놀라운 결과는 아닙니다. 거래가 위축된 상황에서 급매물이 먼저 사라지고, 남은 매물들은 호가를 낮추지 않다 보니 실거래가는 높게 유지될 수밖에 없지요. 이는 서울 강남3구와 용산구가 올해 3월 토지거래허가구역으로 지정된 후 계속 나타난 일이기도 합니다. 다만 그 때보다 대출 감소폭이 더 커졌고, 토지거래허가구역에서는 허가 신청부터 실제 계약까지 2주 이상 걸리기 때문에 시장을 더 정확히 파악하려면 시간이 더 필요하다는 지적도 있습니다.

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‘대출 민감’ 노원·강북은 타격 뚜렷···용인 기흥은 풍선효과 조짐도

그럼에도 외곽 지역에서는 대책의 효과가 더 빠르고, 강력하게 나타나고 있습니다. 10·15 대책 이전에도 집값이 크게 오르지 않았던 서울 노원구, 강북구, 중랑구는 11월 둘째 주(11월 10일) 아파트 가격이 0.01% 상승하는 데 그쳤습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 강북권처럼 대출에 민감한 실수요자 중심 시장일수록 비규제지역으로 수요가 이전하며 풍선 효과가 나타날 수 있다”며 “규제 지역의 10억 원 이하 아파트들은 (규제지역 지정으로 인한) 대출 감소 금액이 크기 때문”이라고 설명했습니다.

실제로 수원시 권선구, 용인시 기흥구 등의 비규제지역은 10·15 대책 이후 아파트값 상승폭을 키워가고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 11일 국회에서 “경기도 화성이나 구리 지역은 부동산 가격이 풍선효과로 상승할 우려가 있다”며 규제 지역 확대 가능성을 시사하기도 했죠.

정리하자면 거래는 위축됐지만 가격은 여전히 오르고 있는 데다가 양극화는 심해지고, 풍선 효과까지 우려되는 상황인 셈입니다. 몇 달 동안은 비슷한 흐름이 이어질 것이라는 예측이 많은데요, 정부는 수요자들의 불안 심리를 잠재우기 위해 가능하면 올해 안에 공급대책 보완책을 내놓겠다는 계획입니다.

또 규제지역 지정 적법성 논란도 계속되고 있죠. 정부는 지정 과정에서 6~8월 통계를 사용했지만 9월 통계를 반영하면 서울 중랑·강북·도봉, 경기 의왕 등 8곳은 규제지역 지정 요건에 미달한다는 지적인데요. 국토부는 “법적인 문제가 전혀 없다”는 입장이지만 행정 소송이 제기된 데다가 지역 주민들의 반발도 커 추이를 지켜볼 만합니다.