‘30대 영끌의 귀환’…패닉바잉 시작됐나? [10·15 부동산대책 후폭풍②]

인왕산에서 바라본 서울 도심./사진제공=주현태 기자

[한국금융신문 주현태 기자] 서울 아파트 시장에 다시 ‘영끌(영혼까지 끌어모은)’ 열기가 감돌고 있다. 정부의 ‘10·15 부동산 대책’이 발표되기 직전인 9월, 서울 아파트 거래의 약 40%가 30대의 손에서 이뤄지며, 2021년 이후 가장 높은 비중을 기록했다. 부동산 업계에서는 “대출 규제 강화가 본격화되기 전, 서둘러 내 집 마련에 나선 30대의 패닉바잉 현상”이라고 평가한다.

10일 한국부동산원이 공개한 통계에 따르면, 지난 9월 서울에서 이뤄진 아파트 매매 거래 6796건 중 30대의 매수 비중은 36.7%에 달한다.

이는 2021년 9월(37.1%) 이후 4년 만의 최고치로, 금리 고점 기조가 이어지는 상황에서도 젊은 세대의 매수 심리가 여전히 뜨거운 것으로 나타났다. 반면 40대의 비중은 두 달 연속 27%대를 기록하며 주춤했다.

지역별로 보면, 강서구의 30대 매수 비중이 48.0%로 가장 높았고, 관악구(46.3%), 성동구(43.1%), 은평구(41.7%)가 뒤를 이었다. 이들 지역은 직주 접근성이 뛰어나고 상대적으로 중저가 단지가 많아, 생애 최초 구입자와 갭투자 수요가 함께 몰린 곳으로 꼽힌다.

반면 강남구(18.5%)와 서초구(19.7%) 등 고가 아파트 밀집 지역에서는 대출 규제와 높은 진입 장벽으로 인해 30대 매수가 제한적이었다.

부동산업계에서는 이번 ‘10·15 대책’ 시행 이후 이러한 흐름이 단기간 더 강해질 가능성이 높다고 보고 있다. 이번 대책은 갭투자와 다주택자 규제를 대폭 강화하는 대신, 생애 최초 주택 구매자에게는 기존의 정책자금 혜택을 유지했기 때문이다.

동대문구의 한 공인중개사는 “서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 실수요 중심의 거래가 강화되는 한편, 대출 지원을 받을 수 있는 30대의 상대적 매수 여력이 커졌을 것”이라며 “10·15부동산 대책 규제에 앞서 진행된 만큼, 일시적인 증가로 보인다”고 평가했다.

강북구의 한 공인중개소 대표는 “대출 규제가 강화되면서 임차인이 있는 집을 팔기 어려워졌다”며 “그럼에도 불구하고 시장이 안정되면 5~6억원 이하 중저가 아파트를 중심으로 30대 매수세가 다시 살아날 것으로 보인다”고 설명했다.

규제 시행 직전에 ‘영끌’을 단행한 사례도 있다. 김모 씨(33·남)는 “문재인 정부 이후에도 규제가 심해졌지만 집값은 오르는 걸 보고, 이번에도 결국 오를 것 같았다”며 “1금융권 대출이 막히자 신용대출과 기타 상품을 총동원해 6억원대 아파트를 매수했다. 이제는 여자친구만 있으면 될 것 같다”고 웃었다.

하지만 전문가들은 이런 ‘영끌 매수’가 단기적 시장 왜곡을 불러올 수 있다고 경고한다. 갭투자가 어려워지자 전세를 낀 실수요형 거래가 늘고, 대출 가능한 중저가 구간에 매수세가 집중되면서 일부 지역의 가격이 왜곡될 우려가 있다는 의미다.

공인중개소 대표는 “결국 정책의 의도와 달리, 자금 여력이 상대적으로 높은 30대만 더 서두르게 되는 역효과가 나타날 수 있고, 이는 중저가 아파트 집값을 단기간에 끌어올리는 부작용이 날 수도 있다”며 “대출 한도를 중심으로 매수세가 쏠리는 구조는 시장의 정상적인 가격 형성이 된다면 추후 문재인 정부 때와 비슷한 부작용이 나타날수도 있다”고 지적했다.

이번 10·15 대책은 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역 및 규제지역으로 확대 지정하며, 대출과 전매, 보유 요건 등을 대폭 강화했다. 그러나 생애 최초 구입자에 한해서는 정책자금 및 LTV 완화가 유지돼, 젊은 세대의 정책을 활용 매수가 한동안 유지될 것으로 전망된다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com


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