갭투자 막혀 거래 위축 불가피...서울 전역 토허구역 묶고 대출 한도 낮췄다 [김경민의 부동산NOW]

이재명 정부가 또다시 부동산 대책을 내놓았다. 서울 전역과 경기도 남부 일대를 규제지역, 토지거래허가구역으로 묶는다. 주택담보대출도 더욱 옥죄기로 해 당분간 매수세가 진정될 것이란 전망이 나온다.

서울 아파트 전경(매경DB)

집값 15억 원 넘으면 주담대 한도 4억

국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 지난 10월 15일 서울 세종로 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 ‘주택시장 안정화 대책’을 내놓았다. 가장 눈길을 끄는 것은 규제지역 범위를 대폭 넓힌 점이다. 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶인다. 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시) 역시 규제 대상에 포함된다.

규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소된다. 거액의 대출을 활용한 주택 구입자금 마련이 어려워진다는 의미다.

규제지역에선 다주택자 취득세와 양도소득세 등 각종 세금이 중과된다. 다주택자 취득세가 2주택은 8%, 3주택은 12%로 강화되고, 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세도 2년 보유뿐 아니라 2년 거주 요건까지 채워야 비과세된다. 다주택자 양도소득세는 2주택이 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과된다. 이들 규제지역은 동시에 토지거래허가구역으로도 묶인다. 토지거래허가구역에서는 2년 실거주 의무가 부여돼 ‘갭투자(전세를 끼고 집을 매수하는 것)’가 막힌다.

정부는 금융 규제도 대폭 강화하기로 했다. 앞서 6.27 대출 규제를 통해 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한했는데, 이번엔 한도를 더 낮췄다. 수도권·규제지역에서는 15억 원 초과~25억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 현행 6억 원에서 4억 원으로 낮아진다. 25억 원 초과 주택은 대출 한도가 2억 원으로 막힌다. 15억 원 이하 주택은 지금과 같은 6억 원 한도다. 전세대출 규제도 강화했다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다.

시장에서는 이번 대책이 주택 매수세 진정 효과를 낼 것이란 전망이 나온다. 현행법상 정부가 동원할 수 있는 모든 규제를 망라해 대출·청약·세제 규제를 강화한 동시에 갭투자·가수요까지 차단하는 효과가 생겼기 때문이다. 다만 공급 확대가 아닌 수요 억제로 거래를 누른 것이라 집값 안정 효과가 오랜 기간 유지되기 어렵다는 지적도 나온다. 서울·수도권은 극심한 공급 부족을 겪는 중이다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주물량은 올해 4만 2,684가구에서 내년 2만 8,984가구로 약 32% 급감할 전망이다. 부동산업계 관계자는 “주택 공급이 줄면 전세 물량이 부족해지고 전셋값은 오를 수밖에 없다”며 “전셋값 상승은 매매가격을 밀어 올리는 동력이 되는 만큼 언제든 집값이 불안해질 수 있다”고 내다봤다.

[Word  김경민 기자 Photo 매경DB]

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