금호·응봉동도 15억 넘었다…대출 4억 제한 ‘87개동’

정부가 15일 서울과 수도권 일부 지역의 집값이 급등에 대처하기 위해 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 이날 발표된 안정화 대책은 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가 지정하고, 수도권 규제지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하는 등 부동산 관련 규제를 대폭 강화하는 것을 골자로 하고 있다. 이날 오전 서울 도심 내 한 부동산에 아파트 가격표가 부착되어 있다. 임세준 기자

서울 25개 자치구 282개 동 가운데 87개 동의 아파트 평균 실거래가가 정부의 새 대출 규제 적용 대상인 것으로 나타났다. 강남구 압구정동, 서초구 반포동 등 고가 아파트 밀집지역은 물론, 사실상 서울 전역에서 광범위하게 대출이 제한되는 것이다. 이에 따라 서울 전역을 규제지역으로 묶어 대출을 제한한 이번 조치가 사실상 현금 부자만을 위한 특혜라는 비판이 나온다.

▶서울 아파트 3채 중 1채는 대출 제한…서울 평균 실거래가도 15억원 턱밑=23일 헤럴드경제가 KB부동산 플랫폼을 통해 분석한 결과, 서울 아파트 전체의 평균 실거래가(22일 기준)는 14억6457만원으로 집계됐다. 25개 구별로 살펴보면 평균 매매값이 15억원을 넘어선 구는 8개구에 달했고, 이중 25억원을 넘어선 곳은 3개구였다.

‘10·15 부동산 대책’에 따라 주택담보대출 한도가 4억원으로 줄어드는 곳이 서울 전역의 32%(8개구), 에 달하는 것이다. 평균 매매값이 25억원을 넘겨 대출 한도가 2억원으로 감소할 것으로 예상되는 지역은 강남구(33억9305만원),서초구(31억3745만원), 용산구(25억2807만원) 였다.

KB부동산은 240개 시·군·구 6만2220가구를 표본으로 삼아 주택 가격을 조사하고 있다. 특히 평균 아파트 매매가격의 경우 국토교통부에 신고된 실거래가 뿐 아니라 계약서를 썼으나 미신고된 거래가나 거래가 이뤄지지 않은 호가에 대해서도 KB부동산 등록 중개업소의 시세 입력 및 자체 검증을 거쳐 통계를 내고 있다. 정부도 정책을 짤 때 KB시세의 표본을 가장 먼저 활용하고 있다.

15억원 초과 25억원 이하 자치구는 총 5곳으로, 송파구(22억8183만원), 성동구(16억9055만원), 광진구(16억2329만원), 양천구(16억537만원), 마포구(15억3834만원) 순이었다. 그 아래로는 강동구(14억1601만원), 영등포구(14억554만원), 동작구(13억3689만원) 순으로 이어졌다. 종로구(12억9158만원)와 중구(12억8500만원), 서대문구(10억2923만원)도 10억원을 넘겼다.

이를 자치구에서 법정동으로 넓혀 분석한 결과 282개 동 가운데 15억원이 넘는 곳은 총 87곳이었으며 25억원이 넘는 곳도 24개 동에 달했다.

87개 동 중 평균 가격이 가장 높았던 곳은 압구정동으로 71억8980만원을 기록했다. 반포동은 48억5193만원을 기록했다. 그 다음 대치동(41억3834만원), 서빙고동(39억5380만원), 잠원동(36억5865만원), 용산동5가(35억1090만원), 한남동(33억3361만원), 잠실동(33억1644만원), 한강로3가(32억1516만원), 도곡동(32억1343만원), 개포동(31억8689만원), 여의도동(30억8871만원) 순으로 이어졌다.

그 외에도 삼성동(30억8871만원), 청담동(28억8421만원), 이촌동(28억3675만원), 신천동(28억2352만원), 일원동(27억9005만원), 방이동(27억6673만원) 등이 25억원을 초과했다. 신사동(26억1422만원), 서초동(26억1139만원), 보광동(25억9203만원), 하중동(25억8330만원), 이태원동(25억2302만원) 등도 평균 매매가가 25억원을 초과해 최소 절반 이상의 주택이 주담대가 2억원으로 제한될 것으로 보인다.

평균 가격이 25억원 이상인 법정동을 가장 많이 가진 자치구는 강남구(8개)와 용산구(8개)였으며, 그다음 서초구(3개)·송파구(3개), 그리고 마포구(1개)와 영등포구(1개) 순으로 집계됐다.

▶규제 직전 집값 올랐던 ‘한강벨트’ 일제히 대출 한도 줄어=아파트 평균 가격이 15억원 초과 25억원 이하인 법정동은 63개로 집계됐다. 청암동(24억8382만원), 홍파동(24억5999만원), 역삼동(24억2534만원) 등은 아슬아슬하게 아직 25억원을 넘기지 않았으며, 평동(22억8667만원), 방배동(22억7017만원), 옥수동(21억8829만원), 아현동(21억3149만원), 목동(21억2942)만원, 가락동(20억8875만원) 등이 20억원을 넘겼다.

이외에도 흑석동(20억2779만원), 광장동(19억5683만원), 고덕동(19억1509만원), 합정동(18억1388만원) 등 10·15 대책 이전 규제의 풍선효과를 입어 가격이 크게 올랐던 동작구·광진구·마포구·강동구 등의 법정동이 다수 15억원 이상의 평균 매매가격을 기록했다. 서대문구의 북아현동(16억1357만원), 성동구 하왕십리동(15억19만원) 등도 이름을 올렸다.

특히 규제 직전까지 집값 오름세가 두드러졌던 ‘한강벨트’에 속한 성동구에선 17개 법정 동 중 10개 동이 모두 평균 매매값 15억원을 넘겼다. 옥수동이나 성수동 수요가 금호동과 응봉동 등으로 밀려가면서, 금호동 1가·2가·4가(16억1255만원·18억5271만원·17억9603만원)와 응봉동(15억772만원)도 ‘15억 클럽’에 들어갔다. 이에 따라 16일부턴 주담대 한도가 4억원으로 묶이게 됐다.

▶전문가 “일률적인 대출 제한으로 집값 못내려”=전문가들은 이미 서울의 30%가 넘는 주택이 15억원을 초과한 상황에서, 일률적인 대출 한도 제한이 정부가 의도한 ‘집값 하락’ 효과를 내기는 어려울 거라고 지적한다. 주택 가격은 수요와 공급 원리에 따라 결정되는데, 15억원 이상 주택에 대한 수요는 보다 강해질 거라는 게 시장의 예측이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “대출을 제한하다고 해서 집값을 잡기는 어렵다는 건 이미 이전 정부에서 증명된 정책 결과”라며 “대출 제한이 단기적인 거래 급감을 부를 순 있겠지만 수요와 공급의 원리에 따라 결정되는 가격을 잡을 순 없다”고 말했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 역시 “대출 문턱이 높아지면 매수자는 잠시 멈추고, 거래량은 급감할 것”이라면서도 “수개월이 지나면 규제 충격은 점차 균열을 내고 입주 물량 부족이 현실이될 것이다. ‘현금 중심’ 수요는 여전히 살아남는다”고 분석했다. 홍승희 기자