공사비 증가에 주춤한 재건축 대신 리모델링 뜬다…“제도개선 관건”

최근 서울 내에서 공사비 증가와 함께 규제가 맞물리면서 재건축·재개발 사업이 어려움을 겪자 일부 노후 단지들이 리모델링으로 관심을 돌리고 있다.

서울 성북구 한 아파트 건설 현장의 모습. /연합뉴스

18일 정비업계 등에 따르면 지난 14일 서울시 제13차 건축위원회에서 서울 강남구는 대치현대아파트 리모델링 건축심의를 통과시켰다. 같은 날 서울 강동구 고덕아남아파트도 리모델링 건축심의를 통과했다. 두 단지 모두 수직 증축을 통해 기존 단지보다 70가구 이상 늘어날 예정이다.

당초 리모델링은 재개발·재건축 대비 수익성이 떨어져 외면받았다. 그러나 최근 공사비 증가로 재개발·재건축 사업도 수익성이 악화되고 재건축·재개발 이주비 대출 제한(최대 6억원), 재건축초과이익환수제 등 규제를 피할 수 있어 관심을 받고 있다. 리모델링은 재건축 초과 이익 환수제 적용 대상이 아니고 기부채납 의무도 없다. 기존 건물을 철거하지 않아 기간 단축으로 재개발·재건축 대비 사업 기간이 짧다는 장점도 있다.

특히 리모델링 제도개선 관련 법안의 국회 통과 가능성이 높아지면서 리모델링 사업이 더 탄력을 받을 것이라는 전망이 나온다. 문진석 더불어민주당 의원이 지난 2월 발의한 주택법 개정안에는 ▲공사비 검증 조항 신설 ▲기존 가구 수 5% 이내의 가구분할 허용 ▲건축위원회 통합심의 허용 ▲통합리모델링 사업추진 허용 ▲사업준공 후 조합 해산규정 신설 ▲리모델링 지원센터 설립 확대 등의 내용이 포함됐다.

강대식 국민의힘 의원도 지난 4월 리모델링 활성화를 위한 주택법 개정안을 발의한 상태다. ▲리모델링 변경 허가 대상 확립 ▲증축형 리모델링 안전진단 30일 내 실시 ▲수직 증축형 리모델링 안전성 검토 1회 통합 등의 내용이 담겼다.

해당 법안들은 현재 국토교통위원회 법안심사소위에 계류된 상태다. 법안에 대한 국토위 검토 보고서는 법안을 긍정적으로 평가해 국회 통과 가능성에 대한 긍정적인 전망이 나온다.

앞서 지난 9월 국토교통부가 발표한 9·7대책에도 전용면적 85㎡ 초과 대형 평형 리모델링도 ‘1+1 분양’을 허용하는 활성화 방안과 재건축과 마찬가지로 전자동의 의결과 공사비 검증을 가능하도록 하는 등 인허가 절차 간소화 방안이 포함됐다. 재건축처럼 주택건설사업자 등록 없이도 리모델링 사업 시행이 가능하도록 규제를 완화했다.

리모델링 업계 관계자는 “최근에는 노후 단지 주민들이 주거 환경 개선을 위해 재건축을 할지 리모델링을 할지 판단을 빠르게 하는 추세다. 리모델링 사업에 대한 관심이 갈수록 늘고 있다”며 “지금 국회에 발의된 법안들이 통과되면 리모델링 사업의 사업성뿐 아니라 사업 진행 속도도 훨씬 개선될 것으로 보인다”고 했다.

건설사들도 리모델링 사업 확장에 나섰다. 삼성물산의 ‘넥스트 리모델링’, 현대건설 대수선 사업 등이 대표적이다. 포스코이앤씨는 ‘잠실 더샵 루벤’에서 국내 최초로 수직 증축 리모델링을 선보이기도 했다.

전문가들은 앞으로도 재건축 추진이 제한적인 단지들에서 대안으로 리모델링을 선택하는 것이 현실적이라고 진단했다. 이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 “1990년 이후 지어진 공동주택은 용적률이 400%로 상향되면서 재건축 시 일반분양 가능 주택 수가 거의 없을 뿐 아니라 일부 단지에서는 재건축 시 오히려 용적률이 줄어드는 상황도 발생하고 있다”고 말했다. 이어 “최근 공사비도 급증하면서 수익성이 뛰어난 일부 지역을 제외하면 비용 부담이 큰 상황”이라며 “리모델링은 이런 상황의 노후단지들의 주거환경 개선을 위한 현실적인 대안이 될 것”이라고 했다.

방재혁 기자(rhino@chosunbiz.com)

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