오피스텔·상가 대출한도 안 준다…신규 토허구역 비주택 LTV 70% [부동산360]

서울 남산에서 바라본 시내 모습. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 10·15 주택시장 안정화 대책으로 토지거래허가구역(토허구역)으로 신규 지정된 지역 내 오피스텔·상가 등 비주택을 담보로 대출받는 경우 기존대로 주택담보대출(LTV) 70%가 적용된다. 비주택을 포함해 토허구역으로 지정되면 LTV가 40%로 축소되지만 10·15 대책은 아파트 등 주택만 규제대상으로 정했기 때문이다.

국토교통부는 17일 ‘10·15 주택시장 안정화 대책 관련 질의응답(FAQ)’ 자료를 배포하고 이같이 밝혔다.

앞서 지난 15일 관계부처 합동으로 발표된 주택시장 안정화 대책 자료에는 ‘토허구역 비주택담보대출의 LTV 70%→40%’가 담겼지만 이번에 새롭게 지정한 토허구역은 아파트, 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택만 대상으로 한다는 게 국토부의 설명이다.

국토부는 “이번에 공고된 토허구역은 주택인 아파트 등(주택)에 대해서만 효력이 있고 오피스텔이나 상가 등 비주택에 대해서는 효력이 없으므로 비주택담보대출 LTV는 70%가 적용된다”며 “다만 이번에 지정한 토허구역과 별개로 기존에 지정된 토허구역은 각각 지정 당시 요건에 따라 별개로 적용된다”고 설명했다.

아래는 10·15 주택시장 안정화 대책 관련 국토부 FAQ
▷투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

▶조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지의 조합원에 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다.

다만 1세대 1주택자가 10년 소유 및 5년 거주한 경우, 질병·직장이전 등 불가피하게 세대원 전원이 이주하는 경우, 상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우, 사업 단계별로 일정기간 이상 지연*되는 경우, 국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 토지 또는 건축물이 경·공매되는 경우, 지분형 주택 공급을 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우, 공공재개발시행자에게 양도하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.

▷이번 대책시 규제지역으로 신규로 지정된 지역에서 서민·실수요자들의 주택 구입 시 대출규제가 어떻게 바뀌는지?

▶금융권 대출은 일반차주의 경우 LTV는 70%에서 40%, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%로 줄어든다. 최대한도는 기존 6억원에서 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.

생애최초 구매자일 경우 LTV 70%, DTI 60%는 그대로 유지되고 최대한도는 일반차주와 마찬가지로 줄어든다. 서민·실수요자는 LTV 70%에서 60%로 축소, DTI는 60% 유지된다.

정책성 대출인 디딤돌 대출은 LTV 70%, DTI 60%가 변동없이 적용되고, 최대한도는 일반차주 2억원, 생애최초 2억4000만원, 신혼 등 3억2000만원, 신생아 4억원 등이 유지된다. 보금자리론은 LTV가 아파트(70%→60%), 비아파트(65%→55%) 모두 줄어들되 생애최초, 실수요자는 기존과 같은 기준이 적용된다. DTI는 60%에서 50%로 축소되지만 LTV와 마찬가지로 생애최초, 실수요자 기준은 변동없다. 최대한도는 일반 3억6000만원, 생애최초 4억2000만원이 그대로 적용된다.

▷전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함) 취득시 전세대출이 즉시 회수되는 것인지?

▶아파트인 경우 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 기한이익 상실 및 대출회수가 이뤄진다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수를 유예한다. 아파트 취득 차주의 전세대출 만기와 취득 아파트에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지만 전세대출 이용 가능하다.

분양권·입주권인 경우 해당 아파트의 준공 이후 소유권 이전 등기완료일(또는 잔금대출 실행일)에 기한이익 상실 및 대출회수된다.

▷투기·투과지역에서 3억원 초과 아파트를 취득한 자의 전세대출 제한의 예외사유는?

▶불가피한 실수요 등에 대해서는 적용 예외를 인정 중이다. ①직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요 ②기초지자체(시·군)간 이동할 경우 (다만 특별시·광역시 내 구(區)간 이동은 불인정) ③구입아파트·임차주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용 등 세 가지 모두 충족하는 경우다. 해당 내용은 2020년 규제 도입시부터 적용하던 사항이다.