미아2구역, 4000가구 ‘미니 신도시’로… 서울시 ‘뉴타운 규제철폐’ 1호 착수

서울시 용적률 규제 완화로
261%→310%로 늘어나
분양 늘며 추정 비례율 115%

15년간 진척이 없던 강북 뉴타운 미아2구역이 4000가구의 미니 신도시급 주거 단지로 재탄생한다. 서울시가 용적률 규제를 대폭 완화하면서 사업성이 개선된 덕분이다.

서울시는 미아2구역을 재정비촉진사업 규제철폐 적용 첫 대상지로 선정했다고 24일 밝혔다.

재정비촉진사업 규제철폐 방안은 기준용적률을 20%에서 최대 30%까지 늘리고, 법적 상한용적률은 최대 1.2배까지 확대해 사업성을 확보하고 재개발 속도를 높이는 게 핵심이다. 일반 정비사업에 적용하던 ‘사업성 보정 인센티브’도 도입한다. 고령화·저출산이나 친환경 시설을 설치할 경우 추가 용적률 혜택을 제공해 같은 기부채납으로 더 많은 용적률을 확보할 수 있도록 했다. 시가 20년만에 뉴타운 용적률 체계를 대대적으로 개편한 것이다.

이런 파격적인 용적률 규제 완화로 미아2구역 용적률은 기존 261%에서 310%로 상향됐다. 제3종 일반주거지역 상한 용적률(300%) 보다 10% 포인트 늘었다. 이 계획대로 건축 심의 등을 통과하면 아파트 높이는 최고 45층까지 올라가고, 주택 공급 물량은 3519가구에서 4003가구로 늘어난다.

사업 수익성을 나타내는 지표인 비례율은 115.44%로 추정된다. 비례율이 100%를 초과하면 조합원들이 새 주택을 받고 환급금을 받을 가능성이 있다는 의미다. 예컨대 84㎡ 아파트를 분양 받는 경우 종전가액 11억원이면 평균 추정 환급금은 1억5613만원으로 추산됐다.

이날 현장을 찾은 오세훈 서울시장은 “미아2구역에서 ‘더이상 사업 지연은 없다’는 강력한 의지로 모든 행정력을 집중 지원하겠다”고 말했다. 서울시는 시와 자치구 국장을 공정촉진책임관으로 지정해 공정관리를 강화하고, 갈등 해소 지원을 위해 갈등관리책임관제를 운영할 계획이다. 또 인허가 지연을 원천 차단하기 위해 도시재정비위원회부터 건축심의, 착공에 이르기까지 모든 인허가를 직접 챙길 계획이다.

미아2구역은 내년 하반기 사업시행 인가 후 2030년 상반기 착공을 목표로 하고 있다.

재정비촉진사업은 2000년대 초반부터 주거지역 정비를 위해 35개 뉴타운 내 319개 사업장이 개발에 나섰지만 2012년부터 뉴타운 출구전략으로 상당수 구역이 해제되면서 현재 110개 사업장만 더디게 사업을 추진하고 았다. 서울시는 미아2구역 등 110개 사업장이 용적률 규제 완화 혜택을 받을 것으로 보고 있다. 이를 통해 주택 공급량을 최대 20%까지 늘릴 수 있을 것으로 기대하고 있다.

오세훈 시장은 “재정비촉진사업은 역세권이 아니더라도 용적률을 1.2배까지 용적률을 높일 수 있도록 규제를 철폐해 사업성 확보와 동시에 고품질 주택을 공급할 수 있다”며 “많은 사업장이 규제철폐 혁신과 공공지원으로 사업추진에 큰 탄력을 받을 것”이라고 말했다.

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