서울시 고시 강화에도 국토부 고시가 우위…정비사업 개별홍보 제재, 상위법이 기준

[디지털데일리 강기훈 기자] 서울시가 개정한 ‘개별홍보 1회 무효제’가 국토교통부 고시와 충돌하면서 법적 효력을 인정받기 어렵다는 지적이 제기되고 있다.

19일 부동산업계에 따르면, 국토부의 '정비사업 계약업무 처리기준'은 이미 개별홍보 위반이 '3회 적발 시 입찰 무효'로 규정되어 있으며, 이는 도시 및 주거환경정비법 제29조 제3항의 위임에 근거해 제정된 상위 규범으로 전국적으로 통일 적용된다.

대법원 역시 "상위 법령이 이미 규율하는 사항에 대해 지방자치단체가 별도의 규정을 두어 그 효과를 변경하는 경우 무효"라는 입장을 유지해왔다는 점에서, 서울시 규정은 법적 한계를 넘어섰다는 평가가 지배적이다.

현행 계약업무 처리기준 제16조 제4호는 "건설사가 개별홍보 행위를 하여 적발 건수가 3회 이상인 경우 해당 입찰은 무효로 한다"고 명시한다.

이 규정에 따라 제재 대상은 실제 입찰에 참여한 시공사로 한정되며, 무효 여부 판단은 입찰이 종료된 이후 내려진다. 즉, 개별홍보 제재는 원칙적으로 입찰 마감 이후 경쟁입찰이 성립된 상황에서 법적 효력이 발생한다.

반대로 입찰공고 이후 마감 전 단계에서의 위반은 법적 무효 사유가 되지 않으며, 이 시기 위반에 대한 조치는 전적으로 조합의 재량에 맡겨진다. 조합은 필요할 경우 자체 규정이나 총회 결의를 통해 경고나 제한 조치를 취할 수 있으나, 이는 강행법적 제재가 아닌 자율적 관리의 성격에 불과하다.

서울시는 2023년 12월 28일 '서울특별시 고시 제2023-608호'를 통해 개별홍보가 1회만 적발되더라도 입찰을 무효로 할 수 있도록 규정을 강화했다.

그러나 이는 국토부 고시의 핵심 기준인 ‘3회 이상 적발’을 변경한 것으로, 상위 규범과 충돌할 가능성이 크다. 실제 소송이 제기될 경우 법원은 국토부 기준을 우선 적용해 서울시 고시의 효력을 인정하지 않을 가능성이 높다는 전망이 우세하다.

결국 정비사업에서 개별홍보 제재는 시점과 기준을 명확히 구분할 필요가 있다. 입찰공고 이후부터 마감 전까지는 조합이 공정성과 신뢰 확보 차원에서 위반 사실을 문제 삼을 수 있지만 이는 재량적 조치에 불과하다. 입찰마감 이후에는 국토부 계약업무 처리기준에 따라 3회 이상 적발된 경우에만 법적으로 입찰 무효 사유가 된다.

따라서 서울시의 1회 무효제는 상위 규범과 충돌해 사실상 효력을 상실할 가능성이 크며, 오히려 법적 안정성을 훼손할 수 있다는 비판이 제기된다.

이에 따라 조합과 건설사 모두 혼란을 줄이기 위해서는 국토부 고시를 기준으로 삼는 것이 바람직하다는 주장이 나온다. 나아가 국토부가 법률 개정이나 지침 보완을 통해 명확하고 통일된 기준을 제시해야 한다는 목소리도 커지고 있다.

제재는 강력함보다 법적 근거와 절차적 공정성을 확보할 때 비로소 실효성을 가질 수 있다는 점에서, 서울시의 1회 무효제는 결국 법적 적용에서 무효로 귀결될 가능성이 높다는 지적이다.

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