6만호 신도시 재건축, 어디가 속도 더 낼까

국토교통부가 이주여력 부족 지역으로 꼽은 경기 성남 분당신도시 전경. 매경DB

정부가 1기 신도시 재건축 사업에 대해 9·7부동산 대책에서 제시한 원칙은 '당근'과 '채찍'이다. 향후 5년간 재건축을 통해 총 6만3000가구를 공급할 계획인데 이를 위해선 신도시 지역 지방자치단체와 조합들이 속도를 내야 한다.

따라서 지자체와 주민이 이주대책을 마련하고 협조하면 인센티브를 주지만, 그러지 않는 지역은 인허가 물량을 제한하고 금융 지원을 차단하겠다는 것이다. 이로 인해 경기 성남 분당신도시는 사업성이 높음에도 이주대책 부재로 규제의 직격탄을 맞게 됐다. 반면 일산, 평촌 등 다른 신도시들은 정부의 유연한 물량 확대 허용으로 속도전에 나설 수 있게 됐다.

8일 국토교통부는 전날 부동산 공급대책에서 1기 신도시 2차 재건축 선도지구를 주민 제안 방식으로 선정하겠다고 밝혔다. 주민대표단이 정비계획 초안을 짜고 관할 지방자치단체장에게 직접 제안하는 방식이다. 앞서 정부는 여러 노후 단지가 한꺼번에 재건축에 나설 것을 우려해 연도별 정비 예정 물량을 정해둔 바 있다.

가령 내년 정비 예정 물량은 분당이 1만2000가구, 일산이 5000가구, 평촌이 3000가구, 중동이 4000가구, 산본이 2000가구다. 당초 관할 지자체는 이 규모를 넘어서서 정비구역을 지정할 수 없었다. 하지만 9·7 대책에서 정부는 분당을 제외하곤 예정물량 초과를 허용한다고 말했다. 분당만 통합 재건축 3~4개 단지 규모로 인허가가 가능한 셈이다.

아울러 국토부는 2028~2029년 분당에서 이주할 수요가 주택 공급보다 훨씬 많을 것으로 추산한다. 이에 작년에 야탑동 빈 땅을 이주단지로 활용하는 방안을 발표했지만, 주민 반발에 직면한 성남시가 이를 백지화했다. 국토부는 9·7 대책에서 이를 겨냥해 "이주 여력 부족 지역에는 관리처분계획 물량을 통제하고 금융통제 조치도 병행한다"고 말했다. 정부의 공적 보증을 제한하고 미래도시펀드를 통한 사업비 지원을 제한할 계획이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "앞선 재건축 단지들이 빠르게 인허가와 금융 지원을 받으면 후속 단지는 속도 조절 대상이 될 수 있다"며 "분당에서 2차 선도지구가 되기 위한 경쟁이 치열해질 수 있다"고 내다봤다.

한편 이번 대책에는 사업성이 낮은 노후도시 정비사업지를 지원하는 내용도 담겼다. 국토부는 2028년까지 공공신탁사를 설립하는 방안을 본격 검토하기로 했다. 1기 신도시 1차 선도지구 재건축 추진 과정을 분석해보니 상대적으로 사업성이 떨어지는 노후 단지는 민간신탁사의 외면을 받았기 때문이란 게 정부 입장이다.

수도권마저 이런데 향후 지방 노후계획도시 재정비를 위해선 공공신탁사 설립이 필요할 것으로 전망된다. 한국토지주택공사(LH)가 사업성이 낮은 여러 노후 단지의 예비사업시행자 역할을 하기엔 한계가 있을 것으로 봤다. LH가 채권 발행을 통해 특정 단지 초기 사업비를 부담하는 구조가 될 수 있어서다. 국토부는 일단 내년에 공공신탁사 설립을 포함한 신속추진 방안에 대한 연구용역을 발주할 방침이다. 노후도시 정비를 도맡는 새로운 공공기관이 생길지 주목된다.

[이희수 기자]

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