1주택자 전세대출 한도 6500만원 축소‥대환대출 한도도 없앤다[1문1답]

금융위원회 1문 1답

서울 중구 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. 뉴스1

[파이낸셜뉴스] 정부가 6·27 대책에 따른 가계대출 관리 보강방안으로 서울 강남 3구와 용산구 등 규제지역에서의 주택담보인정비율(LTV) 상한을 현행 50%에서 40%로 강화하기로 했다. 1주택자의 전세대출 한도는 보증기관과 상관없이 2억원으로 축소되면서 전세대출 한도가 약 6500만원 줄어들 것으로 예상된다. 아울러 주택매매·임대사업자는 규제지역뿐만 아니라 수도권에서도 주택담보대출을 받을 수 없다.

금융위원회는 7일 신진창 금융정책국장 주재로 '긴급 가계부채 점검회의'를 하고 주택공급 확대방안에 따른 후속 조치 이행 등을 논의했다.

특히 지난 6·27대책 이후 생활안정자금 목적의 주담대 한도를 1억원으로 제한하면서 주담대 금리가 낮은 다른 은행으로 '대환대출'이 사실상 막힌 것과 관련, 이를 풀어주기로 했다.

이날 회의 참석자들은 6·27 대책 시행 이후 둔화했던 가계부채 증가세가 8월 들어 다소 확대되고 있으며, 일부 지역 주택가격 상승세도 지속되고 있다고 평가했다.

특히 최근 금리 인하 기조 등으로 부동산 가격 상승 기대감이 여전하다고 지적하며 6·27 대책의 일부 내용을 보강한 추가대책이 필요하다는 데 의견을 모았다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 금융감독원, 한국은행 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행 등도 참석했다.

다음은 금융위원회의 일문일답

―이번 대책의 주요 내용은.
▲6.27대책의 관리 기조 하에 일부 내용을 보강했다. 첫째, 규제지역의 가계대출 주담대 LTV 상한을 40%로 강화한다. 둘째, 사업자대출을 통한 대출규제 우회를 방지하기 위해 수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자의 주담대 취급 제한한다. 셋째, 기관별 상이했던 유주택자 전세대출 한도를 2억원(수도권·규제지역)으로 일원화한다. 넷째, 주신보 출연료를 대출금액별로 차등화해 출연대상 금융기관의 고액 주담대 취급 유인을 축소한다.

―이미 6억원 이상 주담대 한도를 제한한 상황에서 이번 LTV 규제 강화가 효과가 있으려면 집값이 15억 미만이어야 될 것 같은데, 지금 강남 3구 등은 15억원 이상이 많아 당장은 효과가 없어 보인다. 향후 규제지역 추가 확대할 계획은.
▲규제 지역의 LTV를 50%에서 40%로 낮춘 것은 서울 수도권 기준 15억원 이하 주택에 영향이 있는 것은 맞다. 하지만 강남3구의 모든 주택이 15억 이상은 아니다. 규제지역 지정은 기본적으로 국토교통부와 기획재정부의 소관이다. 향후 규제 지역이 추가될 건지에 대해서는 아직 말할 수 있는 상황이 아니다. 다만 개연성으로 보면 새롭게 규제지역이 추가될 수도 있고, LTV 40%가 적용된다.

―이번 규제로 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 보증이 3억에서 2억으로 줄어드는데, 이 영향을 받는 차주 규모는.
▲대략 30% 된다. 또 이번 규제로 한 6500만원 정도의 대출 한도가 줄어들 것으로 보인다. 이 통계는 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 이 분들은 당연히 자금조달에 불편함이 생길 수 있다. 다만 이분들은 1주택자다. 전세대출은 DSR이 적용되지 않는다. 보유 주택을 통해 생활안정자금대출, 신용대출 등 자금 융통할 방법이 있을 것이다.

―1주택자의 보유 주택이 수도권·규제지역인 경우에만 전세대출 한도가 축소되는 것인가.
▲1주택자가 보유한 주택 소재지에 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우에 적용된다.

―기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 대출한도가 감액되는가.
▲기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우에는 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 이번 대책 시행일 전일(9월7일)까지 체결됐다면, 종전 한도까지 대출 취급이 가능하다. 그러나 전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정이 적용된다.

―전세대출 보증 추가 축소, 전세대출 DSR 도입 등 후속 대책 계획은.
▲DSR을 전세대출 등에 확대 적용하는 것은 그간 정부에서 일관되게 밝혀 온 입장이다. 단, 전세대출에 대한 DSR 적용의 구체적 시행시기와 내용에 대해서는 아직 확정되지 않았다. 향후 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 구체적 시행시기와 방식 등을 결정할 것이다.

―주택 매매·임대사업자의 주담대 제한은 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는지, 또 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것은 아닌지.
▲이미 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라도 조치 시행일(9월8일)부터는 주택매매·임대사업자로서 수도권·규제지역 내에서 주택담보대출(사업자대출)을 받을 수 없다. 주택 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 사업자대출(주담대)을 받는 경우는 허용한다.

―주택매매·임대사업자에 대한 주담대 제한은 임대 대상 주택 소재지 기준인지 혹은 담보주택 소재지 기준인지.
▲주담대 제한은 담보주택 소재지를 기준으로 한다. 주택매매·임대사업자가 지방 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 것은 가능하다. 다만, 주택매매·임대사업자가 수도권·규제지역내 주택 취득을 목적으로 지방 주택에 대해 주택담보대출을 받는 것은 금지된다.

―주택과 상가가 혼합되어 있는 물건의 경우 사업자대출이 가능한지.
▲주택매매·임대사업자의 담보 물건지 등기부상에 주택과 상가 등이 혼재되어 있는 경우 주택 비율이 50% 초과인 물건을 담보로 받는 대출은 주택매매·임대사업자 대출(주담대)로 분류한다.

―각 조치별 경과 규정은 어떻게 되나.
▲이번 규제는 시행일부터 신규 신청되는 대출부터 적용한다. 다만, 시행일 전일까지 금융사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나, 금융사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주, 시행일 전일까지 주택매매계약·임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전 규정이 적용된다. 또 집단대출은 시행일 전일까지 입주자모집 공고된 사업장에 대해서만 종전 규정을 적용한다. 반면, 공고된 사업장의 분양권 등이 시행일부터 전매된 경우는 강화된 규제를 적용한다. 토지거래허가제 적용 주택은 시행일 전일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우 그 이후에 주택매매계약을 체결해도 종전 규정을 적용한다. 주택 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 주담대를 받는 경우 종전 규정을 적용한다. 기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등 전세대출 만기를 연장하는 경우엔 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 시행일 전일까지 체결됐다면, 종전 전세대출 한도까지 대출 취급이 가능하다. 단, 전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정을 적용한다.

gogosing@fnnews.com 박소현 기자

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