[Q&A] 더 강력해진 '전세대출' 규제…무엇이 달라지나

[연합뉴스 자료사진]

정부가 오늘(7일) 규제지역 주택담보대출인정비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮추는 등 대출 규제를 강화하기로 발표하면서, 시행 배경과 시점, 주택담보대출 세부 제한 대상 등에 관심이 쏠립니다.

다음은 대출 수요 추가 관리 방안에 대한 금융위원회 등 관계기관의 설명을 문답식으로 정리한 것입니다.

--추가적인 수요관리 방안을 발표한 배경은?

▲ 6.27대책 발표 이후 둔화됐던 가계부채 증가세가 8월에 다소 확대되고 있으며, 일부 지역의 주택가격 상승세도 지속되고 있습니다. 또한, 금리 인하 기대감 등으로 부동산 가격 상승에 대한 시장의 기대 심리도 상존하고 있습니다. 이에 6.27대책의 관리 기조 하에서 일부 내용을 보강해, 규제지역, 주택매매·임대사업자, 유주택자 전세대출 등에 대한 수요 관리를 우선적으로 강화하는 것입니다.

--이번 대책의 주요 내용은?

▲ 이번 방안은 6.27대책의 관리 기조 아래 일부 내용을 보강한 것입니다. 우선, 규제지역의 가계대출 주담대 LTV 상한을 기존 50%에서 40%로 강화합니다. 또, 사업자대출을 통한 대출규제 우회를 방지하기 위해 수도권․규제지역 내 주택매매‧임대사업자의 주담대 취급을 제한합니다. 아울러 기관별 상이했던 유주택자 전세대출 한도를 2억원(수도권․규제지역)으로 일원화합니다. 이와 함께 주택금융신용보증기금(주신보) 출연료를 대출금액별로 차등화해 출연대상 금융기관의 고액 주담대 취급 유인을 축소할 예정입니다.

--주택 매매·임대사업자의 주담대 제한은 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는지?

▲ 이미 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라도, 조치 시행일(9.8일)부터는 주택매매‧임대사업자로서 수도권‧규제지역 내에서 주택담보대출(사업자대출)을 받을 수 없습니다.

--주택매매‧임대업자의 주담대를 제한할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

▲주택 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 사업자대출(주담대)을 받는 경우는 허용합니다.

--주택매매·임대사업자에 대한 주담대 제한은 임대대상 주택 소재지 기준인지 혹은 담보주택 소재지 기준인지?

▲ 주담대 제한은 담보주택 소재지를 기준으로 하는 바입니다. 주택매매·임대사업자가 지방 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 것은 가능합니다. 다만, 주택매매·임대사업자가 수도권·규제지역내 주택 취득을 목적으로 지방 주택에 대해 주택담보대출을 받는 것은 금지됩니다.

--주택과 상가가 혼합되어 있는 물건의 경우 사업자대출이 가능한지? 아니면 주택 부분이 일부라도 있으면 안되는지?

▲ 주택매매·임대사업자의 담보 물건지 등기부상에 주택과 상가 등이 혼재되어 있는 경우, 주택 비율이 50% 초과인 물건을 담보로 받는 대출은 ‘주택매매·임대사업자 대출(주담대)’로 분류됩니다. 판단 근거는 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제3조로, ‘나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다’에 따른 것입니다.

--1주택자의 보유 주택이 수도권 ․ 규제지역인 경우에만 전세대출한도가 축소되는 것인지?

▲ 1주택자가 보유한 주택 소재지에 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우에 적용됩니다.

--전세대출 DSR 도입계획은?

▲ DSR을 전세대출 등에 대해 확대 적용하는 것은 그간 정부에서 일관되게 밝혀온 입장입니다. 다만, 전세대출에 대한 DSR 적용의 구체적 시행시기와 내용 등에 대해서는 아직 확정되지 않았습니다. 향후 전세대출에 대한 DSR 도입이 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 구체적 시행시기와 방식 등을 결정해 나가겠습니다.

--추가적으로 전세대출에 대한 보증공급 및 보증비율도 축소할 계획이 있는지?

▲ 보증비율 인하 시 전세대출에 대한 금융회사의 책임부담이 증가해 금융회사가 여신심사를 보다 강화할 유인이 존재하나, 급격한 보증비율 축소에 따른 차주 어려움 등도 고려할 필요가 있습니다. 이에 따라 향후 부동산 시장 상황 및 가계대출 추이 등을 봐가며 보증비율 추가 인하 여부 등을 검토할 예정입니다.

--다주택자에 대한 전세대출이 금지돼 있는데, 전세대출 실행 이후 주택을 구입하면 대출이 회수되는 것인지?

▲ 현재 2019년 10월 1일부터 다주택자이거나, 2020년 6월 7일부터 투기·투과지역 내 3억원 초과 아파트를 소유자(이하 ‘다주택자 등’)에 대한 전세대출보증이 제한돼 있습니다. 전세대출 신청 시점에 다주택자 등인 경우, 보증이 거절됩니다.전세대출 실행 이후 추가 주택매입 등을 통해 다주택자 등이 되는 경우에는 대출이 즉시 회수됩니다. 이는 금융기관에서 국토부 주택소유확인시스템(HOMS)를 통해 주택취득 여부를 주기적(3개월 단위)로 점검해 확인합니다. 다만, 상속으로 인한 주택 취득 등 불가피한 경우에는 예외적으로 허용합니다.

--기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 대출한도가 감액되는지?

▲ 기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우, 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 이번 대책 시행일 전일(9.7일)까지 체결됐다면, 종전 한도까지 대출 취급이 가능합니다. 다만, 전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정이 적용됩니다.

--금번 방안에 따른 출연료 개편안은 확정된 것인지?

▲ 이번 방안은 대출금액에 따라 출연료 부담을 차등화하는 방향으로 출연료 체계를 개편하는 것으로, 출연료 부과 세부기준 및 요율 등에 대해서는 추후 관계부처 등과 협의 후 최종 확정할 예정입니다.

--주신보 출연료 개편은 언제 시행되는 것인지?

▲ 주신보 출연요율은 올해 취급된 출연대상 금융기관의 대출액을 토대로 내년 3월에 최종 산정해 내년 4월부터 변경된 출연요율을 적용할 예정입니다.

--각 조치별 경과규정은?

▲ 시행일(9.8일)부터 신규 신청되는 대출부터 적용됩니다. 시행일 전일(9.7일)까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나, 금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주 및 시행일 전일(9.7일)까지 주택매매계약(구입자금)·임대차계약을 체결(가계약 불포함)하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전 규정을 적용합니다.

집단대출의 경우 시행일 전일(9.7일)까지 입주자모집 공고(입주자모집공고가 없는 경우에는 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우에는 관리처분인가)된 사업장에 대해서는 종전 규정 적용합니다. 다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등이 시행일(9.8일) 부터 전매(전매신고일 기준)된 경우는 강화된 규제를 적용합니다.

토지거래허가제 적용 주택의 경우, 시행일 전일(9.7일)까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우, 그 이후에 주택매매계약을 체결하여도 종전규정 적용합니다. 그 밖에 이에 준하는 경우로 금융기관 여신심사위원회 등을 통해 인정되는 차주 등에 대해서는 종전규정 적용이 가능합니다.

주택 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 주택담보대출을 받는 경우는 종전규정을 적용합니다.

기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등 전세대출 만기를 연장하는 경우에는, 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 시행일 전일(9.7일)까지 체결됐다면, 종전 한도까지 대출 취급 가능합니다. 다만, 전세대출 만기 연장 시 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정을 적용합니다.

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문형민(moonbro@yna.co.kr)