반복되는 역전세·깡통전세·전세사기…“임대주택 공급 획기적으로 늘리고 리스크 관리 필요”

세입자 안전장치 늘려야
전세대출 규제 강화도 필요

챗GPT가 그린 주택구입자의 모습. <챗GPT>

국내 전세제도가 위기를 맞은 가운데, 한국금융연구원이 제도 개선의 필요성을 제기했다. 상환능력과 괴리된 과도한 전세 보증·대출이 공공재원을 갉아먹고 있다는 것이다. 이에 역전세·깡통전세, 전세사기 등 피해가 반복되는 구조적 문제를 해소하기 위해 임차인 보호 및 리스크 관리가 필요하다는 지적이 나오고 있다.

금융연구원은 최근 보고서를 통해 전세제도의 근본적인 방향 전환이 필요하다고 강조했다. 특히 제도 개선은 임차인 주거권 보장과 시스템 리스크 관리라는 두 축에서 병행돼야 한다는 것이다.

전세는 임차인이 일정 기간 목돈을 집주인에게 맡기고 무상 또는 저렴하게 거주하는 임대차 형식이다. 그러나 최근 수도권 전세 매물 부족, 월세화 가속, 지역·유형 간 양극화로 제도의 지속성이 흔들리고 있다.

보고서는 서민 주거 안정을 위해 임대주택 공급을 획기적으로 늘려야 한다고 지적했다. 생활형숙박시설·오피스텔의 용도 전환, 노후 공동주택 재건축, 도심 유휴부지 활용 등을 제시했다. 동시에 고령층·취약계층에는 월세 바우처 확대가 필요하며, 모든 임대차 계약에 전세금반환보증보험 가입을 의무화해야 한다는 제언도 담겼다.

또 정보 비대칭 해소와 세제 개편도 과제로 꼽혔다. 집주인 신용정보 공개, 표준임대차계약서 개정 등을 통해 임차인의 권리를 강화해야 한다는 것이다. 전세에 비해 불리한 월세 공제는 늘리고, 전세보증금에 대한 과세는 강화해 월세 비중 확대를 유도해야 한다는 분석이다.

금융부문 리스크 관리 역시 시급하다고 금융연구원은 진단했다. 보고서는 전세보증금을 임차인·임대인 DSR에 반영하고, 전세대출 위험가중치를 높여 과잉대출을 막아야 한다고 밝혔다. 동시에 보증시장은 공공은 저소득층, 고가 전세는 민간보증으로 이원화해 시장 원리에 따른 리스크 관리가 필요하다고 연구원은 제언했다.

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