"이 동네 딱인데" 신혼부부도 눈독?…서울 주택 공급 '마지막 보루'는

[MT리포트]서울의땅 (下)

[편집자주] 서울에는 '빈 땅'이 없다. 집은 더 필요하다. 재건축·재개발 정비사업, 유휴부지 고밀개발은 잠긴 공급을 풀 열쇠다. 공급불안이 해소되지 않으면 가격은 내려오지 않는다. 부동산 시장 안정화는 결국 땅에 달려있다. '어디를 개발하고 얼마나 빨리 공급할 수 있나'를 짚어본다.

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태릉CC·캠프킴…주택 공급 '마지막 보루' 어디인가
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[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 20일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관이 주택 공급대책 발표 시기에 대해 "빠르면 8월 안에 하는 것이 원칙"이라면서도 9월초로 연기될 가능성을 열어뒀다. 준비 중인 주택 공급대책의 방향에 대해서는 "큰 틀에서는 3기 신도시를 속도감 있게, 짜임새 있게 하는 것이 중요하고 수도권 유휴부지 공급 핵심은 신뢰도와 정책 관철 의지"라면서 "주요 수단들을 이용해 수도권 내 양질의 주택을 공급하겠다는 틀로 준비 중"이라고 밝혔다. 2025.08.20. jhope@newsis.com /사진=정병혁

정부가 수도권 유휴부지 개발을 통해 주택 공급 확대 방안을 마련하고 있다. 서울시도 정책 기조에 맞춰 정비사업 지원과 유휴부지를 활용한 주택 공급안을 검토 중이다. 오세훈 서울시장은 앞서 공공·유휴부지의 고밀 개발과 공공주택 공급 필요성을 거듭 강조해 왔다. 서울의 개발 가능한 유휴지는 어디에 있을까.

31일 국토교통부·서울시에 따르면 수도권 내 대규모 주택공급과 고밀 개발이 가능한 주요 유휴·저활용 부지는 10여 곳에 달한다. 유휴부지는 현재 사용하지 않거나 활용도가 낮은 땅·시설을 의미한다. 대체로 도심 접근성이 우수해 기반 인프라를 활용한 신속한 공급이 가능하다는 평가다. 신도시·신규 택지와 달리 초기 보상·이전·기반시설 구축 절차가 상대적으로 적고, 직주근접성이 뛰어나 청년·신혼층의 주거 수요가 두텁다.

주요 후보지로는 △서울 노원구 태릉CC(6800가구) △정부과천청사 일대(4000가구) △용산구 캠프킴(3100가구) △마포구 상암DMC 미매각 부지(2000가구) △서초구 국립외교원(600가구) △서초구 서울지방조달청(1000가구) 등이 거론된다.

용산정비창 일대는 국제업무지구와 연계한 고밀 개발이 가능한 저활용 부지다. 지구 내 6000가구와 국제업무지구 일대를 합쳐 1만3000가구 공급 계획이 수립됐다. 강서 서부운전면허시험장, 서울역 북부역세권(철도 유휴부지)도 주거·업무·상업·숙박을 아우르는 복합개발을 검토·추진하는 지역이다.

개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 추가 공급 카드도 있다. 국토부는 지난해 11월 서초구 우면동 서리풀지구, 경기 고양 대곡 등 4개 지구에서 총 5만 가구 규모의 해제·공급 계획을 발표했으며, 올해도 약 3만 가구 추가 공급 방안을 검토 중이다.

서울 등 수도권 주요 유휴·저활용부지/그래픽=윤선정

다만 현실적 제약은 여전하다. 수도권 유휴부지는 주민 반대, 이전 대상 기관과의 협의 등으로 번번이 지연됐다. 태릉CC는 당초 1만 가구 계획에서 주민 반대 등으로 6800가구로 축소됐고, 사업도 지연됐다.

대체 부지로 거론된 육군사관학교 부지는 국방부 반대로 논의가 사실상 중단됐다. 정부과천청사·국립외교원·서울지방조달청·서부면허시험장 등도 이전·재배치와 주민 수용성 문제로 추진 동력이 약화됐다. 용산 일대 '알짜 입지'인 캠프킴은 문화재·오염 문제에 발목이 잡혔다. 상암DMC 미매각 부지는 사업성 문제로 개발이 계획 변경되면서 주택 공급이 불확실해진 상황이다.

유휴부지 등을 활용한 주택공급 확대는 행정력이 뒷받침돼야 한다는 지적이다. 이택근 현대경제연구원 연구위원은 "수도권 택지공급에 한계가 있는 만큼 정비사업 규제 완화와 유휴·기관 이전 부지 개발이 필요하다"며 "구체적 공급 물량과 로드맵을 제시해 시장과 소통할 필요가 있다"고 말했다. 한 업계 관계자는 "단순히 숫자만 나열한 계획은 과거처럼 좌초될 수 있다"며 "주민 반대, 이전·보상, 환경·문화재 이슈에 대한 사전 해법을 포함한 실행안이 병행돼야 한다"고 했다.

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3기신도시·정비사업·유휴부지…이재명 정부 첫 공급대책, '묘안' 나올까
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[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 20일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관이 주택 공급대책 발표 시기에 대해 "빠르면 8월 안에 하는 것이 원칙"이라면서도 9월초로 연기될 가능성을 열어뒀다. 준비 중인 주택 공급대책의 방향에 대해서는 "큰 틀에서는 3기 신도시를 속도감 있게, 짜임새 있게 하는 것이 중요하고 수도권 유휴부지 공급 핵심은 신뢰도와 정책 관철 의지"라면서 "주요 수단들을 이용해 수도권 내 양질의 주택을 공급하겠다는 틀로 준비 중"이라고 밝혔다. 2025.08.20. jhope@newsis.com /사진=정병혁

정부가 이번 달 초 수도권을 포함한 전국 주택 공급 대책을 내놓는다. 이재명 정부 들어 처음 발표되는 공급 청사진이다. 수요자와 시장의 관심은 △어디에서 △얼마나 빨리 △어느 정도 규모로 집을 공급할 수 있느냐에 집중된다.

국토교통부는 이번 대책을 통해 공급 불안 심리를 해소하겠다는 의지를 밝히고 있다. 전세대출 규제 완화, 공공택지와 유휴부지 활용, 정비사업 속도 제고 등 다양한 수단을 동시에 제시할 전망이다. 부동산 업계에서는 첫 대책이 시장에 미치는 심리적 파급력이 크다는 점에서 정책의 실효성에 주목한다.

정책 수립의 핵심은 결국 '땅'이다. 수도권 신규 택지 발굴은 한계에 봉착했고, 정부 역시 4기 신도시 가능성을 선을 그은 바 있다. 따라서 이번 대책은 기존 3기 신도시, 도심 유휴부지, 재건축·재개발 등 세 축을 어떻게 엮어낼지가 성패를 가를 관건이다.

◇3기 신도시 '속도전'이 핵심

정부는 3기 신도시 32만8000가구 공급 계획을 차질 없이 추진한다는 방침이다. 남양주왕숙(7만5000가구), 하남교산(3만7000가구), 고양창릉(3만8000가구), 인천계양(1만7000가구) 등 대규모 택지 조성이 포함된다. 하지만 당초 계획보다 입주 시점이 지연되면서 2030년대에나 본격 공급된다는 비판도 나온다.

국토부는 용적률 상향과 고밀개발을 통한 물량 확대 방안을 검토 중이다. 예컨대 남양주왕숙은 기존보다 20~30% 높은 용적률을 적용해 더 많은 세대를 수용하는 방안이 거론된다. 대신 늘어난 물량 일부를 임대주택이나 기부채납 시설로 확보해 공공성을 보완하는 구조다.

문제는 사업 속도다. 군부대 이전, 교통 인프라 확충, 주민 반발 등으로 착공 일정이 계속 미뤄져왔다. 특히 교통대책은 신도시 사업의 '발목'을 잡는 대표적 요인이다. 광역교통망 확충이 뒤따르지 않으면 입주가 이뤄져도 서울 접근성이 떨어져 실수요자 유인력이 약해질 수 있다.

3기 신도시가 계획대로만 진행돼도 공급 기반은 충분하다는 평가다. 다만 입주 시점이 늦어 시장 불안 심리를 진정시키지 못한다는 점이 문제다. 이번 대책이 실질적으로 사업 일정을 앞당길 수 있을지 주목된다.

◇유휴부지 활용, 빠르지만 한계 뚜렷

도심 유휴부지를 활용한 공급은 이번 대책의 또 다른 축이다. 정부는 총 3만5000가구 이상을 이 방식으로 공급하겠다는 계획이다. 용산유수지 300가구, 종로 복합청사 50가구, 대방 군관사 복합개발 180가구 등이 대표 사례다. 서울 출입국관리소, 광명세무서 등도 검토 대상이다.

이 방식의 가장 큰 장점은 '속도'다. 이미 기반시설이 갖춰진 도심에 공급되는 만큼 인프라 구축에 시간이 덜 들고, 주거 수요도 풍부하다. 서울 도심 내 공급이 이뤄지면 무주택 실수요자에게는 즉각적인 주거 대안이 될 수 있다.

그러나 현실적 한계도 존재한다. 사업 규모가 작아 한 번에 수십만 가구를 공급할 수 없고, 주민·지자체 반대나 소송으로 지연되는 경우가 많았다. 문재인 정부 때도 수도권 유휴부지 3만3000가구 공급을 약속했지만, 실제로 착공된 곳은 마곡 부지 1200가구뿐이다. '재탕 대책'이라는 비판이 나오는 이유다. 유휴부지 활용은 신속성 측면에서 의미 있지만 전체 공급 불안 해소에는 역부족이라는 평가다.

◇재건축·재개발 활성화 절실

수도권 주택 수급 불균형을 해결하기 위해선 재건축·재개발 등 정비사업 활성화가 불가피하다는 데 전문가들의 의견이 모인다. 서울시 내 재건축 대상 아파트만 수십만 가구에 달하며, 이를 활용하면 단기간 내 실질적 물량 확대가 가능하다.

정부는 용적률 인센티브를 제공하는 대신 일정 비율의 공공임대를 확보하거나 기반시설을 확충하는 방식으로 사업성을 보완할 계획이다. 동시에 인허가 절차를 3년 이내로 단축하는 특례법 제정도 검토 중이다. 정비사업 추진 속도를 높여 공급 병목을 해소하겠다는 의지다.

하지만 조합과 주민 간 이해관계 충돌, 사업성 악화, 안전진단 규제 등이 걸림돌이다. 실제로 일부 단지에서는 초과이익환수제 부담금이 수억원에 달해 조합원 반발이 커진다. 정부가 제도적 장벽을 얼마나 과감하게 풀어주느냐가 공급 성패를 좌우할 전망이다.

◇결국은 땅

그린벨트 해제 가능성이 낮아진 상황에서 정부가 선택할 수 있는 공급 카드는 제한적이다. 결국 이번 대책은 기존 계획을 어떻게 현실화할지, 제도적 병목을 얼마나 해소할 수 있을지가 관건이다.

시장에서는 이번 공급 대책이 단순한 계획 나열에 그치지 말고, 실제 실행 가능한 로드맵을 제시해야 한다고 강조한다. 과거처럼 부지 발표만 하고 착공이 늦어지는 방식은 시장 불안을 오히려 키울 수 있다.

부동산 업계 관계자는 "서울과 수도권의 주택 수급 불균형이 해소되지 않는 한 가격 안정은 어렵다"며 "이번 대책이 과거의 한계를 극복하고 실제 물량으로 이어질 수 있을지가 부동산 시장 향방을 가를 것"이라고 말했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr 김평화 기자 peace@mt.co.kr

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