규제 풀고 "더 빨리"…'빈 땅' 없는 서울, 주택 '공급 불안' 풀 열쇠는

[MT리포트]서울의 땅 (上)

[편집자주] 서울에는 '빈 땅'이 없다. 집은 더 필요하다. 재건축·재개발 정비사업, 유휴부지 고밀개발은 잠긴 공급을 풀 열쇠다. 공급불안이 해소되지 않으면 가격은 내려오지 않는다. 부동산 시장 안정화는 결국 땅에 달려있다. '어디를 개발하고 얼마나 빨리 공급할 수 있나'를 짚어본다.

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[단독]국립보건원 부지 매각 재추진…주거비율 높이고 업종제한 완화
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/사진=뉴스1

서울시가 한 차례 유찰된 서울 은평구 국립보건원 부지 매각에 다시 나선다. 이번엔 정부의 주택공급 확대 기조에 맞춰 주거용도 비율을 대폭 상향하고, 업종제한도 완화해 사업성을 높이는 데 초점을 맞춘다.

정부가 곧 공급대책을 발표할 예정인 가운데 서울시 역시 주택공급에 사활을 걸고 있다. 수도권에서도 특히 서울의 공급이 부족하다는 인식에 따른 것이다. 시는 각종 규제 완화를 통해 재건축, 재개발 사업 기간 단축을 추진한다. 오세훈 서울시장이 직접 수차례 현장을 방문하는 등 주택공급 이슈를 챙기고 있다.

31일 서울시와 정비업계에 따르면 시는 이르면 9월 중 국립보건원 부지 재매각 공고를 내고, 한국자산관리공사(캠코) 온라인 공매시스템인 온비드를 통해 입찰을 진행할 예정이다. 부지 감정가는 4545억원으로, 지난 4월 입찰이 한 차례 유찰된 바 있다.

핵심 변화는 주거용도 비율이다. 지난 1차 매각 당시 국립보건원 부지의 주거비율은 최대 50%였으나, 상대적으로 관심이 낮은 부지 특성상 사업성이 낮다는 평가를 받았다. 이후 서울시는 사업자들과 논의를 거쳐 주거비율을 70~80%까지 상향하면 사업성이 유의미하게 개선될 수 있다는 의견을 수렴했다.

서울시는 주거비율 상향을 긍정적으로 검토중인 것으로 알려졌다. 특히 국립보건원 부지가 불광역 역세권에 위치해 있어, 대규모 주택 공급이 현실화되면 시장의 관심이 높을 것으로 기대된다.

은평구 국립보건원 부지 매각 재시동/그래픽=이지혜

또 서울시는 기존 '서울창조타운' 조성 계획에 따라 제한됐던 상업용 시설 입주 업종에 대한 제약도 완화할 방침이다. 디지털미디어나 영상 산업 위주였던 제한을 줄여, 사업자들이 상업시설 분양에 부담을 덜고 수익성을 높일 수 있도록 한다는 취지다.

서울시 관계자는 "단순히 주거비율을 높이는 것만으로는 매각 가능성이 크게 늘어나지 않는다"며 "사업이 실제로 성공할 수 있는 방향을 고민하는 것이 필요하다"고 밝혔다.

부지 면적이 약 4만8000㎡에 달하는 만큼, 고밀 개발 계획을 재점검하고 중고밀 개발이나 단계별 개발 추진 방안도 검토 중이다. 주택공급 확대를 위한 다각적 전략의 일환이다.

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'빈 땅'없는 서울 공급 나올 곳은?…재건축·달동네 개발 총력
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서울에서 더 이상 대규모 주택공급 부지를 찾기는 어렵다. 서울시가 재건축·재개발 등 기존 정비사업은 물론 유휴 국공유지, 저밀 개발 저층 주거지에까지 관심을 기울이는 이유다. 서울시는 새 부지를 찾는 대신 '정밀 공급 전략'에서 돌파구를 찾고 있다.

31일 서울시에 따르면 시는 신속통합기획(신통기획)과 모아타운·모아주택 같은 소규모 정비방식, 기존 시가지 내 정비사업, 달동네·노후 주거지 재정비를 추진하고 있다. 또 행정절차 간소화와 각종 인센티브를 통해 정비사업 속도를 높이고 있다. 오세훈 서울시장은 정비사업 물량 확보에 주력해 왔다. 최근엔 '속도'를 핵심 기조로 본격적인 현장 행보에 나서는 모습이다.

서울시는 지난 2021년 '신통기획' 제도를 도입한 이후 총 147곳을 신통기획 구역으로 지정했다. 신통기획은 재개발·재건축 단지의 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획으로, 주민과 전문가 등이 도시·환경·교통·건축 부문의 통합 계획을 수립해 추진한다. 서울시는 신통기획 대상지 정비구역 지정 기간을 기존 평균 5년에서 2.5년으로 단축했고, 최근에는 2년 이내 지정 완료 목표를 세웠다.

'모아타운'과 '모아주택'은 소규모 저층 주거지를 묶어 단지형으로 개발할 수 있는 서울시만의 주거정책이다. 대규모 택지 개발이 사실상 불가능해진 상황에서 빠르게 정비사업을 추진하는 대안으로 자리잡았다. 2022년 제도 도입 이후 현재 모아타운은 총 116곳, 모아주택은 166곳에서 조합 설립 인가를 받아 사업이 본격화됐다. 이를 통해 확보된 공급 물량은 약 3만4800가구로, 서울시가 2026년까지 목표한 3만 가구를 이미 초과 달성했다.

서울시는 사업기간 단축을 위해 심의절차 통합, 조합 설립 지원, 공공참여 확대 등 다양한 방식을 도입하고 있다. 특히 모아타운 관리계획과 모아주택 건축계획을 병행 수립해 통합심의로 처리하면서 약 2년 가량의 기간을 줄였다.

이른바 '달동네'로 불리는 저밀·노후 지역 정비사업도 확대한다. 유휴부지 개념을 '노는 땅'에서 '저밀 개발 지역'으로 확장해 주거 공급과 도시계획 대전환을 동시에 시도하는 것이다. 최근 서울의 마지막 달동네로 불리는 노원구 백사마을은 2000가구 넘는 아파트 단지로 재탄생하는 정비계획안을 확정했고, 강남구 구룡마을도 3739가구 규모 주상복합·아파트로 개발된다.

서울시가 은평구 국립보건원 부지 매각을 다시 추진하면서 주거비율도 70~80% 수준으로 늘리는 방안을 검토중인 것도 같은 맥락에서다. 상업·업무 등 비주거 비율을 줄여 사업성을 높이고 주택 공급을 극대화하는 '정밀 공급 전략'의 일환으로 풀이된다.

서울시는 고도지구 규제 완화, 상업지역 내 비주거비율 완화, 저층 주거지 용도 상향 등 도시계획 규제를 전방위적으로 정비하고 있다. 특히 서울주택도시개발공사(SH공사)·한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 공동시행을 유도해 민간 주도 사업에 공공 신뢰성과 기반시설 확충 기능을 결합하는 시너지도 꾀하고 있다.

서울시의 이 같은 공급 정책이 중장기적으로 주택시장 안정과 서민 주거환경 개선으로 이어질 수 있을지 주목된다. 다만 실제 공급이 체감되기까지는 시간이 필요한 만큼 정책 일관성과 조합·시행사와의 협력이 뒷받침돼야 한다는 지적도 나온다.

서울시 고위 관계자는 "서울의 공급 여건은 제한적이지만 행정절차 개선과 규제 완화를 통해 더 빠르고 안정적인 공급이 가능하다는 것을 입증해 나가고 있다"며 "주택진흥기금이 본격 활용되면 사업 전반에 보다 강한 추진력을 제공할 것"이라고 강조했다.

홍재영 기자 hjae0@mt.co.kr 김지영 기자 kjyou@mt.co.kr

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