'아시아 실리콘밸리' 용산 복합개발 대출 2100억, 만기 연장 '성공'

이 기사는 2025년08월25일 18시12분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 김성수 기자] ‘아시아의 실리콘밸리’를 만드는 서울 ‘용산 업무복합시설 개발사업’ 관련 대출이 만기 18개월 연장에 성공했다. 용산구 나진상가 3개동 일대에 업무복합시설을 개발하는 사업 관련 대출이다.

서울시는 이 일대를 포함한 용산국제업무지구를 건축물 용도와 밀도 규제가 없는 ‘도시혁신구역’으로 지정해서 창의적이고 혁신적인 공간을 조성할 계획이다. 이를 통해 최고 100층짜리 고층 빌딩이 들어서게 된다.

나진상가 부지에 업무복합시설 신축…15·17·18동 일대

25일 금융투자업계에 따르면 서울 ‘용산 업무복합시설 개발사업’ 관련 대출이 다음달 1일 만기를 앞두고 18개월 연장됐다.

용산 업무복합시설 개발사업은 서울 용산구 한강로2가 15-2 일원에 업무복합시설을 개발하는 건이다. 이 일대는 나진상가 17·18동에 해당한다. 용산라이프시티피에프브이(PFV)가 시행사를 맡고 있다.

용산전자상가~국제업무지구~용산역 간 통합적 입체보행 네트워크 조성 (자료=서울시)

용산 전자상가는 원효대교 쪽부터 순서대로 전자랜드(1~3동), 원효상가(4~7동), 나진상가(10~20동), 선인상가(21~22동)로 구성됐다. 이 곳은 과거 컴퓨터, 휴대전화 등 전자산업의 메카였지만 지금은 산업구조 변화 및 시설노후화로 상권이 쇠퇴했다.

하지만 서울시가 지난 2023년 6월 ‘용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략’을 발표한 데 따라 이 일대가 높은 관심을 받고 있다.

서울시는 용산 전자상가 일대를 소프트웨어, 디지털콘텐츠 등 인공지능(AI)·정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 혁신지역으로 육성할 계획이다. ‘아시아의 실리콘밸리’로 만드는 것.

앞서 네오밸류는 개발에 필요한 현금 확보를 위해 나진상가 15·17·18동 지분을 매물로 내놓았으며, 블리츠자산운용이 세 동을 모두 인수했다. 현재 용산라이프시티PFV 대주주는 블리츠자산운용이다.

(자료=감사보고서)

작년 말 기준 용산라이프시티PFV 주요 주주 및 지분율을 보면 △NH투자증권(블리츠라이즈위드용산일반사모부동산투자신탁제1호 신탁업자, 보통주 38.13%) △NH투자증권(블리츠용산일반사모부동산투자신탁제2호 신탁업자, 보통주 18.61%) △트레쥬어마운틴제육차(보통주 38.13%) △신영부동산신탁(우선주 5.14%) 순이다.

블리츠자산운용은 용산 전자상가 일대 지역의 풍부한 잠재력에 공감해서 대출 채권자로 참여했었다. 이후 PFV 지분을 100% 인수해 이번 사업의 직접적 개발주체로 투자 전략을 바꿨다.

블리츠자산운용은 작년 6월 용산 나진상가 15·17·18동 특별계획구역 세부개발계획 수립을 위한 지구단위계획 결정(변경)(안)을 용산구청에 제출 완료하는 등 개발을 위한 과정에 박차를 가하고 있다.

이날 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐서 결정될 예정이다. 시 도시·건축공동위원회는 지구단위계획의 결정에 대한 사항을 심의한다. 지구단위계획과 지구단위계획구역을 동시에 결정할 때는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 사항을 포함할 수 있다.

용산 나진상가·전자상가를 포함한 용산국제업무지구 개발 관련 준비 작업은 ‘현재 진행형’이다. 용산국제업무지구 개발 사업지는 서울 용산구 한강로3가 40-1번지(이촌로29길 1-11) 일원으로, 한국철도공사(코레일)이 과거 정비창으로 쓰던 용산역 뒤편부지 49만4601㎡다.

(자료=서울시)

서울시는 이곳을 세계 최초, 세계 최대 규모의 수직도시로 만드는 구상을 갖고 있다. 시는 용산국제업무지구를 건축물 용도와 밀도 규제가 없는 화이트존인 ‘도시혁신구역’으로 지정해 창의적이고 혁신적인 공간을 조성할 계획이다. 이를 통해 최고 100층짜리 고층 빌딩이 들어서게 된다.

이와 관련 시는 작년 11월 28일 49만5000㎡ 규모 용산정비창 일대를 ‘용산국제업무지구 도시개발사업 구역’으로 지정해 고시했다. 또한 서울시, 국토교통부, 한국철도공사(코레일), 서울주택도시공사(SH공사)는 국제업무지구의 공간 계획과 상징적 공간 조성, 스마트도시·에너지 자립 도시 조성, 교통 개선, 주택 공급 등에 협력하기로 약속하는 공동 협약을 체결했다.

용산국제업무지구는 올해 말 도로, 공원 등 부지조성 작업 착공에 들어갈 예정이다. 이를 시작으로 분양받은 민간 등이 건축물을 짓기 시작하면 오는 2030년대 초부터 기업과 주민이 입주할 수 있다.

총 2100억 대출, 만기 18개월 연장…2027년 3월 예정

용산라이프시티PFV는 이 사업 관련 작년 8월 체결한 대출약정서에 따라 복수의 대주로부터 총 2100억원 한도의 대출을 조달했다.

각 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 1700억원 △트랜치B 200억원 △트랜치C 200억원이다. 담보권 행사 및 상환에 있어 우선순위는 △트랜치A(선순위, 금리 7%) △트랜치B(중순위, 금리 10%) △트랜치C(후순위, 금리 10%) 대출 순이다.

트랜치A 대출의 대주는 메리츠화재(340억원), 메리츠캐피탈(170억원), 에스엘티용산제일차(340억원), 미래에셋증권(하우내비게이션R일반사모투자신탁1호(전문)의 신탁업자, 350억원), 에이치용산제일차(500억원)다.

(자료=감사보고서)

트랜치B 대출의 대주는 인베스트용산제일차(200억원), 트랜치C 대출의 대주는 웨이브블랙(200억원)이다. 이 대출의 만기는 다음달 1일 돌아오며, 최근 만기를 앞두고 18개월 연장에 성공했다. 새 만기는 오는 2027년 3월 1일 예정이다.

해당 대출을 유동화한 거래에 대해서는 삼성증권, 메리츠증권, 한화투자증권이 공동주관사를 맡고 있다.

트랜치A 대출의 대주 중 하나인 특수목적회사(SPC) 에이치용산제일차는 보유한 대출채권(500억원)을 기초자산으로 400억원 한도 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)와 100억원 한도 사모사채를 발행했다.

ABSTB를 제5회차까지 발행하면 다음달 1일 만기다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자는 삼성증권이다. 다만 이 유동화에는 기초자산의 신용위험 및 유동화증권 차환발행위험이라는 위험요인이 있다.

우선 대출채권의 상환 가능성이 사업 현금흐름 및 용산라이프시티PFV의 신용도에 따라 달라진다. 또한 각 회차 유동화증권 중 일부라도 발행일에 인수 또는 매수되지 않을 경우 기존에 발행한 유동화증권을 상환하는 금액이 부족해질 수 있다.

에이치용산제일차는 이같은 위험을 통제하기 위해 삼성증권과 사모사채 인수 등에 대한 확약서를 체결했다.

에이치용산제일차가 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기 어려운 경우가 발생하면 삼성증권은 확약서에 따라 400억원 한도 이내에서 △대출채권을 매입하거나 △에이치용산제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 △에이치용산제일차에 대한 자금보충을 실행해야 한다.

에스엘티용산제일차는 ABSTB를 발행해서 조달한 자금으로 용산라이프시티PFV에 340억원 규모 트랜치A 대출을 실행했다. 이 유동화거래의 주관회사는 메리츠증권이며, 메리츠증권의 사모사채 인수 의무로 유동화증권 차환발행 위험이 통제된다.

에스엘티용산제일차가 당일 차환 발행하는 유동화증권에 대한 매수인 또는 인수인이 만기까지 확보되지 않아서 발행이 이뤄지지 않거나, 유동화증권 전부 또는 일부가 매각되지 않은 경우 메리츠증권은 에스엘티용산제일차가 발행하는 사모사채를 340억원 한도 이내에서 인수해야 한다.

인베스트용산제일차는 200억원 규모 트랜치B 대주로 참여했다. 대출채권을 유동화한 거래의 주관회사는 한화투자증권이다.

한화투자증권은 인베스트용산제일차가 유동화증권 원리금을 지급할 자금이 부족한 경우 △기초자산인 대출채권을 매입하거나 △인베스트용산제일차에 자금보충(대여) 하거나 △인베스트용산제일차가 발행하는 사모사채를 200억원 한도에서 인수할 의무를 부담하고 있다.