인천공항 신라·신세계 면세점 재입찰시 임대료 40% 하락

감정인, 면세점-인천공항공사 조정사건 감정서 회신
인천공항 DF1, 2 구역 객단가 하락 추세...내외국인 소비패턴 변화 영향

인천국제공항 제1터미널 면세점에서 관광객들이 쇼핑을 하고 있다. /사진제공=뉴스1

현재 인천국제공항 내 입점한 신라면세점(DF1)과 신세계면세점(DF2) 구역의 임대료를 재입찰하면 임대료 수준이 지금보다 40% 낮아진다는 감정 결과가 나왔다.

신라·신세계면세점의 법률 대리를 맡은 법무법인 대륙아주가 11일 공개한 인천국제공항공사 임대료 조정 사건의 감정서 회신 결과에 따르면 감정인(삼일회계법인)은 재입찰 시 임대료 수준이 현 수준 대비 약 40% 하락할 것으로 전망했다.

감정서에 따르면 객단가가 유지된다는 가정 하에서 출국객 수 증가로 연평균 4.5%의 매출 성장세가 추정된다. 이에 따라 DF1의 예상 매출액은 2025년 7132억원에서 2033년 9726억원, DF2의 예상 매출액은 2025년 5650억원에서 2033년 8076억원으로 각각 증가할 전망이다.

이 기간 매출액 증가율이 물가상승률(1.5~1.8%)보다 높아 임대료 차감 전 영업이익은 DF1이 901억~2662억원, DF2가 893억~2653억원으로 점차 늘어날 것으로 집계됐다. 하지만 각 사가 매년 납부해야 할 약 3500억원대 임대료를 반영하면 손실 폭은 점차 확대될 전망이다.

감정인은2025년~2033년 누적 손실액은 DF1에서 9967억원, DF2에선 1조161억원 발생할 것으로 추정했다.

인천공항 면세점 DF1, DF2 임대료 유지 시 2025년~2033년 예상 손익 분석표. /자료제공=법무법인 대륙아주

손실을 보지 않고 영업할 수 있는 목표 수익 기준에 따라 재입찰을 진행하면 DF1은 현재 임대료의 52~66%, DF2는 현재 임대료의 52~69% 수준으로 추정된다는 게 감정인의 분석이다. 보고서는 "면세점들이 공격적으로 임대료를 제시하더라도 현재 대비 약 40% 감소할 것"이라고 예상했다.

지난 4기 임대료 입찰에서 DF1은 8170억원, DF2는 8200억원의 임대료를 제시해 낙찰됐다. 이보다 40% 낮은 수준의 임대료를 책정하면 DF1은 4926억원, DF2는 4965억원으로 각각 임대료 수준이 낮아지게 된다.

보고서는 "출국객 수 회복에도 불구하고 인천공항 면세점 매출, 특히 DF1, 2의 품목 매출은 코로나 이전에 비해 확연히 감소된 추이를 보이고 있다"며 "패션·액세서리 및 명품 부티크 등 기타 품목 매출은 2019년 수준을 회복한 뒤 성장세를 보이는 반면, DF1, 2 품목 매출은 2019년 대비 크게 감소한 상태"라고 분석했다.

현재 DF1, 2에선 화장품·향수, 주류·담배 등을 판매하는데 2019년과 매출 수준을 비교하면 화장품·향수의 경우 약 53%, 주류·담배의 경우 약 65% 수준에 머물고 있다.

이와 관련 보고서는 "과거 면세시장의 높은 성장에 기여했던 중국인 소비패턴이 실속, 체험형 패턴으로 변화함에 따라 면세점에서의 소비 비중이 크게 감소하고 있는 것으로 확인된다"며 "내국인의 경우 온라인 면세점 매출 비중이 꾸준히 상승하면서, 특히 인천공항 내 화장품 및 향수 면세 매출에 부정적인 영향을 미치고 있다"고 분석했다.

특히 온라인면세점 매출 중 DF1, 2 품목 비중이 70~78%로 매우 높아 인천공항 면세점 매출이 점자 잠식되고 있단 게 감정인의 분석이다. 감정인은 이와 함께 2023년부터 온라인 면세주류 판매가 허용된 것도 인천공항 면세점의 주류 매출 실적에 부정적인 영향을 미치고 있다고 지적했다.

지난 4~5월 신라면세점과 신세계면세점은 인천지방법원에 인천공항공사를 상대로 1·2 여객터미널 면세점 중 화장품·향수·주류·담배 매장 임대료를 40% 내려달라는 내용의 조정을 신청했다. 이에 법원은 삼일회계에 임대료 수준을 측정해달라는 감정촉탁을 했다. 이번에 공개된 보고서는 감정인의 조사 결과를 구체화한 것이다. 이번 사건에 대한 법원의 2차 조정 기일은 오는 14일로 예정돼 있다.

유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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