전세사기 채권 대부업체에 내다 판 은행들.. 배드뱅크가 막는다

전세사기 현황 및 전세사기 배드뱅크(안)/그래픽=윤선정

전세사기 배드뱅크 설립을 앞두고 일부 금융회사들이 선순위 대출채권을 대부업체 등에 매각하고 있어 전세사기 피해 확산이 우려되고 있다. 선순위 채권을 보유한 금융회사는 전세사기 특별법상 최대 1년간 경·공매는 유예되지만 채권 매도는 자유롭게 할 수 있어서다. 금융당국과 정치권은 금융회사가 보유한 선순위 채권을 공공기관 산하 배드뱅크가 일괄 매입하는 방안을 추진 중이다.

4일 금융권에 따르면 금융위원회, 금융감독원은 이날 오후 각 금융업권 협회와 은행권, 캠코(자산관리공사) 등과 함께 전세사기 배드뱅크 설립을 위한 대책회의를 열었다. 배드뱅크 설립을 전제로 한 금융권과의 공식 회의는 이번이 처음이다. 금융위는 각 금융협회별로 파악한 전세사기 관련 선순위 채권 상세 보유 현황을 공유하고 배드뱅크 설립 방안에 대한 논의했다. 금융회사들은 다만 전세사기 주택의 채권 구조 파악이 현실적으로 쉽지 않다며 대책 회의에서 난색을 표했던 것으로 전해졌다.

실제 전세사기 선순위 채권은 관리 사각지대다. 임대인 동의 없이는 피해 주택의 채권 구조를 조회할 수 없어 전수조사가 어려워서다. 이에 여당은 신용정보보호법 예외 조항을 담은 전세사기 특별법 개정안을 준비 중이다.

국토교통부에 따르면 지난 7월 기준 전세사기 피해자는 총 3만2185건에 달한다. 이 가운데 공동담보(다세대 등)나 선순위근저당(다가구 등)이 과다하게 설정된 계약으로 경공매시 세입자가 보증금을 못 돌려 받는 피해 유형이 전체의 절반에 육박(43%)한다. 선순위 채권자인 금융회사가 경공매로 대출금을 회수하면 후순위인 전세사기 피해자는 보증금을 못 돌려 받은 채 살던 집에서도 내몰려야 한다.

전세사기범들이 신탁회사에 소유권을 넘겨 놓고도 세입자와 전세계약을 체결해 피해자가 보증금을 돌려받지 못하는 피해사례(5%)도 작지 않다. 신탁계약을 하면 주택대출을 더 유리하게 받을 수 있는 점을 악용한 사례로 역시 경공매시 세입자는 보증금을 돌려받지 못한다.

전세사기 특별법에 따라 전세사기 피해로 인정되는 경우는 은행(금융회사)은 최대 1년간 경·공매를 하지 못하도록 돼 있다. 하지만 1년이 지나면 경·공매로 대출금을 회수할 수 있다. 또 경·공매가 유예되더라도 제3자에 선순위 채권 매도는 언제든 가능하다. 이 때문에 일부 금융사는 배드뱅크 설립을 앞두고 대부업체 등에 선순위 채권을 매도하는 사례가 있는 것으로 금융당국은 파악하고 있다. 이는 현행법으로 막을 수 없다.

정부와 여당은 캠코나 LH(주택토지공사) 산하에 배드뱅크를 설립해 전세사기 선순위 채권을 일괄 매입하는 방안을 마련한다. 이렇게 되면 대부업체로 채권 매각을 막을 수 있고, 무리한 경공매로 세입자가 주거지에서 내몰리는 상황도 방지할 수 있다.

현재 LH는 전세사기 주택에 대해 세입자로부터 우선매수권을 양도 받아 경공매시 해당 주택을 사들이는 구제 방안을 시행 중이다. LH가 매입한 피해주택은 1440가구로 전체 피해규모(3만2185건) 대비 턱없이 작은 규모다. 배드뱅크 설립으로 선순위 채권을 신속하게 확보하면 피해자 구제에 속도가 날 수 있다.

관건은 선순위 채권의 매매 가격이다. 배드뱅크가 시장가격 대비 낮은 가격에 할인해 채권을 매수해야 전세사기 피해자에게 보증금을 100% 돌려주는 것이 가능해서다. 다만 금융권 관계자는 "전세사기 주택이라도 은행들은 LTV 70% 이하로 대출을 해줬기 때문에 경공매를 통해 대출금을 전액 회수할 수 있는 정상 채권"이라며 "시장가격 이하로 배드뱅크에 매도할 경우 배임 이슈 등이 불거질 수 있다"고 우려했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr 이창명 기자 charming@mt.co.kr

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