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강남만 잡으면 된다?…'물량' '시기' 벽에 빛바랜 분양가 상한제

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'무서운 상승세' 경기 과천, 서울 목·흑석 등 제외돼 논란
국토부 "빠진 이유 제각각 있다"지만…경실련 "집값, 특정 구·동만의 문제 아냐"
CBS노컷뉴스 김명지 기자

노컷뉴스

(사진=연합뉴스)


국토교통부 주거정책심의위원회(주정심)가 분양가 상한제가 적용될 동 단위 민간택지를 발표했지만, 이를 벗어난 지역을 두고 논란이 계속되고 있다.

다수의 정비사업이 진행 중이거나 집값 상승률이 가팔라 당초 유력한 대상지로 지목됐던 서울 양천구 목동이나 경기 과천시 등이 빠진 데 따른 지적이다.

국토교통부는 9일 "이번 상한제 적용 지역은 명확한 기준에 따라서 지정된 것"이라고 밝혔다.

"상한제 적용 지역에 형평성이 부족하다"는 비판에 이어 "일부 조정대상지역 해제 등이 '총선용'으로 단행됐다"는 의심까지 나온 데 따른 반응이다.

국토부에 따르면, 이번 주정심 회의 결과 배제된 지역들에는 각각의 사유가 있다. 가파른 집값 상승세를 보였던 경기 과천시의 경우, 당장 분양될 물량이 적었다는 설명이다.

국토부는 "분양가 상한제는 분양 물량이 있는 경우에만 효과가 발생한다"는 점을 들었다. 과천시는 관리처분인가를 받은 분양 예정 물량이 상한제 지정 2단계 요건인 '정량요건'상 일반분양 물량 1000호를 넘기지 못했다는 것이다.

구 단위를 따졌던 상한제 지정 2단계 정량요건 기준 중에는 '일반분양 물량 1천 호 이상' 등이 있다.

이어 동 단위를 따졌던 3단계에서도 '사업 물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 낮은 지역은 예외'로 해 '적정 물량'에 재차 방점이 찍혔다.

과천시는 올해 처음으로 분양 아파트에 평당 3천만 원이 넘는 가격이 책정되면서 상한제 확대를 촉발한 지역이지만, 그 결과 적용지에서 제외됐다.

광명시의 경우 지역 내 분양 물량도 일정 수준 있고 가격 상승률도 가팔랐지만, '후분양' 등 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하려는 움직임이 없었다며 빗겨나갔다.

경기 지역 내 나머지 투기과열지구인 성남시 분당구는 1단계 법정요건을, 하남시는 2단계 정량 요건을 충족하지 못했다고 국토부는 덧붙였다.

하지만 이같이 자의적인 '물량' 기준에 방점을 찍은 자체가 문제라는 지적이 나온다.

2단계 '일반 분양물량 1천 호 이상'이란 기준에 대해 국토부 관계자는 "합리적 수준에 따랐다"고만, 3단계 '사업 물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 낮은 지역은 예외'란 요건에서의 물량 역시 "구체적인 기준 수치는 밝힐 수 없다"고만 답했다.

경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 김성달 국장은 "일반분양 물량이 1천 호보다 적으면 시장 영향이 적은 것이겠냐"며 "주택시장은 가격대에 따라 단절적으로 나뉠 수 있는 게 아닐뿐더러 조그만 자극 요소만으로도 쉽게 끌어 올려질 수 있는 곳"이라고 반박했다.

국토부는 사실상 서울 강남권에 분양가 제한의 사활을 건 모양새다. 이번에 지정된 27개 동 가운데 22개 동, 87개 단지 가운데 74개 단지가 이 강남구‧강동구‧서초구‧송파구 등 이른바 '강남 4구'에 집중됐다.

국토부는 이들 구에 대해 "일반분양 물량이 서울 전체의 절반가량인 44.9%를 차지하면서 최근 6주간 집값 상승률이 0.1%에 달하는 등 상승 선도 지역"이라면서 "주택가격 수준도 높아 서울 전역에 대한 시장 영향력이 크다"고 설명했다.

반면 양천구의 경우 분양가격, 집값 상승률 등 2단계 정량기준을 충족하지 못했고, 특히 목동은 안전진단도 통과하지 못해 정비구역으로 지정된 사업장이 없다고 밝혔다.

동작구 흑석동의 흑석9구역은 지난달 겨우 관리처분인가를 받아 분양까지 이주·철거 등 절차가 남았고 현재까지 고분양가 책정 움직임이 없는 점, 성수동1가를 제외한 성동구의 다른 성수전략정비구역의 경우 조합 설립 인가 등 아직 초기 단계에 머무른 점을 들었다.

또 후분양 등 고분양가 책정 움직임이 있어서 이번에 적용 지역으로 지정된 마포구 아현동과 달리, 공덕동은 당장 분양계획이 없어 배제됐다고도 덧붙였다.

이에 결국 '풍선효과' 등 부작용은 고려하지 않은 채 구멍만 잔뜩 남겼다는 비판까지 더해졌다.

경실련 김 국장은 "현재 주택시장의 문제는 강남 4구와 고가 아파트, 특정 구와 동만의 것이 아니다"라며 "이미 '부동산 투기가 우려된다'고 규정된 투기과열지구에서조차 극소수만 제한을 받게 되면서 비적용지 집값이 부추겨지는 풍선효과가 야기되는 결과만 나왔다"고 밝혔다.

그러면서 "분양가 상한제가 이리 헤지고 저리 헤져서 결국 아무것도 아닌, 없애버려도 상관없는 제도가 돼버린 셈"이라고 날을 세워 비판했다.

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